三亚国际免税城LOUIS VUITTON精品店盛大开业，奢品市场新动向

三亚国际免税城LOUIS VUITTON精品店盛大开业，奢品市场新动向

○位于cdf三亚国际免税城二期的LOUIS精品店@图源网

#特别说明本文部分信息及图片来源（排名不分先后）

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前言

今年上半年，我们发布了一条推文《》分析了国内高端消费市场和国际奢侈品集团业绩进入下降通道的原因。

今年四季度，大陆游客赴日购物热度有所降温。不能再作为国内高端商场销售额持续下滑的“挡箭牌”，也不能作为掩盖国际奢侈品集团业绩普遍下滑的“遮羞布” 。甚至有行业媒体预测，奢侈品关店潮又要来了。

○太古地产2024年第三季度经营数据

○前三季度经营业绩

但放眼全国，从东北到西北，从华东到华南，从中部到西部，一二线黄金地段都有相当多的高端商业项目在建。一线城市，以及高端商场投入运营。那么，冬季进入行业的寒风到底有多猛烈呢？奢侈品商场和高端品牌的冬季准备有哪些？

01

关店潮正在加速

近期，国内商业市场最热门的事件之一，就是位于东北商业核心城镇沉阳的“卓展购物中心”。它出人意料地仓促宣布将于2024年11月15日关门。

这家曾经入驻LOUIS、GUCCI等众多高端奢侈品牌、巅峰时期年销售额近30亿元的“东北高端奢侈品第一店”，居然在“仓皇撤退”中告别沉阳。商场关闭后，卓展集团仍拥有哈尔滨和长春两家豪华购物中心。

○沉阳卓展购物中心发布休市公告@图源官方

事实上，沉阳卓展购物中心的关闭看似突然，但其实是有迹可循的。因为商场内两个热门品牌GUCCI和LOUIS将分别在2024年9月和10月正式退出。

LOUIS关闭精品店的当天，也是商场正式宣布关闭的同一天。

○原沉阳卓展购物中心@皮源网

无独有偶，在沉阳卓展购物中心宣布关店的同时，位于沉阳市政府66广场的“臻典品牌”也关闭了在该商场经营了12年的精品店，并即将正式转移到另一家店。在同一个城市。沉阳万象城的一家豪华购物中心。

○原沉阳城市广场66店@NIKO吴建志

回望十多年前，沉阳还是一座“国家商业城”，拥有卓展购物中心、卓越精品博物馆、沉阳万象城、西武百货、青年街四家LOUIS精品店四大高端购物中心；现在，只剩下一家高端购物中心和一家LOUIS精品店了。

不限于沉阳，就在今年，DIOR关闭了大连时代广场店，GUCCI关闭了太原王府井百货和大连时代广场店，还关闭了武汉武商广场精品店。尽管上述奢侈品在所在城市的门店总数并没有减少，但各自的保守策略却变得异常明显。

○原GUCCI太原王府井店

○原武汉武商MALL店

面对市场迅速降温的困境，在国内市场仍拥有稳固客户基础的LVMH、开云集团、历峰集团等仍能维持既定策略；像OTB集团这样近两年加速扩张的“行业黑马”，旗下较为小众的高端设计师品牌，已经无法承受市场低迷带来的反弹。

○上海金仓文华广场全球旗舰店将于2022年开业@

进入2024年，OTB集团在国内市场采取的策略与2022年的“快速推进”形成鲜明对比，旗下所有品牌都在“反向加速关店”。例如，已关闭昆明金格百货、上海ifc购物中心、香港K11 MUSEA等店面。

还有Marni，已经关闭了郑州丹尼斯大卫城、厦门万象城、香港置地广场和铜锣湾崇光百货的门店； Jil已关闭厦门万象城、成都IFS等门店。

OTB集团旗下的上述品牌几乎全部在租赁期内主动与商场协商解约。用“败如山倒”来形容他们现在的处境并不为过。

○前香港K11 MUSEA店

○原Marni郑州丹尼斯大卫城店

当前的国内奢侈品市场，仿佛在10年前最后一轮关店前夕“昨天重现”；即使在南京ifc商场、武汉SKP、南昌武商MALL、北京三里屯太古里、大连广场66等商场，我们仍然可以看到新的奢侈品店甚至独立旗舰店的开业，整体行业阶段性弱势日益明显。

02

领先的业主和品牌正在采取行动

回顾上一轮国内奢侈品行业的关店事件，主要原因是海外购物的分流和内地反腐力度的加强。当时，大众消费者对奢侈品越来越熟悉，加上内地居民财富特别是固定资产的快速增长，让国内奢侈品行业经历了“十年复苏”，从低谷中走出，逐步崛起。

○2018年开业的北京王府中心最初定位为豪华酒店@图源网络

○2022年北京王府中环已逐步完成高奢氛围升级@图源网络

2020年内地奢侈品行业开始出现“异常快速增长”。有口罩期间内地居民无法出国购物导致的消费回流；还有2020年至2022年中国出口贸易的强劲增长，带来了中产阶级和富裕阶层的消费激增。巨额回报为人们增加在内地购买奢侈品提供了“充足的弹药”。

○作为内地奢侈品行业标杆，上海广场66 2021年销售额较2019年增长近120%@图源网

然而，2023年，海外旅游全面复苏，海外购物再度兴起。此外，口罩时代全球经济持续低迷，复杂的国际形势也带来深层次影响，我国出口贸易难以持续增长。这导致了中产阶级和富裕阶层的衰落。收入呈现“断崖式下滑”，之前的“购物弹药”已经所剩无几。

就奢侈品行业本身而言，由于这几年业绩提升“太容易”，不少品牌的创新精神和产品设计都“乏善可陈”，加上“配销配额、不合理涨价”等。一些品牌一直在崛起。这导致消费者产生“审美疲劳”，进一步拖累各品牌业绩。

○2023年以来GUCCI业绩持续低迷@图源网

奢侈品行业作为全球化贸易的重要组成部分，与世界经济紧密相连。短期来看，全球经济预计不会出现“新的触底窗口”。

瑞银集团等海外知名投行也向国际奢侈品集团建议，应更加关注中国市场以外的销售群体。

○LV The Place 将于2024年3月在泰国曼谷开业 @图源网络

所以，对于国内奢侈品行业来说，放下“侥幸心理”，做好“长期生存”的准备，还是现阶段各方应及时明确战略方向。而且，我们已经看到了那些“先行一步”的人。

在今年第七届进博会上，太古地产与路威酩轩集团宣布建立“战略合作伙伴关系”，以改善路威酩轩集团在中国内地和香港的零售店、办公室和餐饮店的环境、社会和治理绩效。太古地产也成为继恒隆地产之后第二家与LVMH达成战略合作的香港企业。

○ LVMH大中华区总裁吴越与太古地产零售业务总监韩智签署协议@图片来源官方

近两年，太古地产与LVMH持续深化多维度合作；例如，国内第一家设有餐厅的Louis House位于成都太古里； LVMH今年早些时候还在港岛东区太古坊租用了一座新大楼近4200平方米的办公空间。目前，LVMH与太古地产的合作门店及办公室建筑面积约为5万平方米。

○成都太古里路易威登之家

○LVMH新办公空间所在地香港太古坊

得益于双方的强强合作，太古地产总能在友商竞争中占据优势。 2023年，太古地产运营的中免三亚国际免税城二期将引入LOUIS、DIOR等，此举也迫使海南岛另一边的海口万象城不得不扫除障碍。 LVMH旗下相应品牌。

○LOUIS位于cdf三亚国际免税城二期@图源网

○@图源网 位于cdf三亚国际免税城二期

如今，随着国内奢侈品行业增长低迷，国际各大奢侈品集团也纷纷下调了在内地的新店目标；而在内地多个城市仍有多个高端商业项目在建的太古地产已与LVMH达成协议。长期的战略合作也将LVMH品牌引入其新项目，建立了“先发优势”。

○三亚太古里效果图，计划2025年起分期竣工

○西安太古里效果图，预计2026年起分期竣工

不仅是太古地产，北京花莲（SKP）、香港置地等国内领先商业运营商也充分利用资源优势，提前锁定国际奢侈品集团稀缺的新店目标。比如，武汉的SKP就有多家独立店等待开业，在重庆中部的万象城也有一个顶级奢侈品集群已经被预订，其中包括某城市的首个大品牌。

○重庆中心万象城效果图

○位于香港中环的跨层精品店@图源网

国际奢侈品集团也在行动。他们在加强与中国顶级商业运营商合作降低门店运营成本的同时，也直接从行业内其他优秀品牌挖人，往往起到“事半功倍”的效果。例如，LVMH旗下DIOR挖走了PRADA集团旗下MIU MIU的CEO。

○MIU MIU近两年逆势取得亮眼表现@

03

主动适应市场变化

回望三年前，内地奢侈品行业爆发式增长带来的“耀眼业绩、滚滚红利”，让国内商业地产行业龙头运营商做出了“奢侈品行业将成为中国奢侈品行业的判断”。内需的推动力。”作为核心驱动力，中国奢侈品市场也将在相当长一段时期内持续高速增长。”

于是，大家都争先恐后地加速在一二线城市推出新的高端项目，并计划升级多个运营购物中心；不少经营者仍不惜重金，靠着“高装修、低租金”，甚至“长期免租”，吸引了国际奢侈品集团的品牌在此开店。

○将于2022年开业的贵阳丽景中心引进了多款奢侈品，如

○经过一年多的来回，上海兴业太古汇终于如愿引进了@图源小红书Kas

然而，中国内地高端消费市场的突然转变，让国际奢侈品集团和国内商业地产运营商措手不及。不少高端品牌新店正陷入“业绩达标难”的泥潭。许多正在运营和在建的新店奢侈品购物中心也面临着“品牌不愿扩店的困境”。

调整核心团队、优化主业、探索新赛道，或者降低项目定位，成为国内领先商业地产运营商在困难时期做出的坚决决策。

比如，今年8月底，在上海深度布局的嘉里建设聘请了华润万象生活原助理总裁兼首席商务官张放。这位“前华润招商第一夫人”主要负责华润万象的豪华商场。头部品牌投资。此举也被市场视为嘉里建设为上海金陵东路地王商业项目做准备。

○金陵东路商业体量12.8万平方米多元化零售街区效果图

作为行业领先者、国内经营奢侈品购物中心数量最多的华润万象生活也在积极招募人才。例如，2024年4月被任命为首席业务顾问、可直接向董事长汇报的Vuthy Penn，在亚太、欧洲和中东的奢侈品规划和租赁业务方面拥有丰富的经验。

○爱马仕最新全球形象店落户深圳万象城@图源网

除了人员调整外，不少擅长经营奢侈品购物中心的龙头经营者也在优化业务。例如，老牌香港公司香港置地今年10月正式宣布，将不再在亚洲投资住宅物业和拥有中期租赁资产。将回收资金，重点发展亚洲门户城市的高端综合商业地产项目，如升级后的香港中环地产。

○升级后的香港中环将拥有标志性的巨型零售空间

然而，同为港企、在香港及内地经营多个高端商业综合体的太古地产却选择了与香港置地“逆势而上、反方向发展”。例如，在上海，太古地产在内地的首个住宅项目陆家嘴太古源地已公开亮相，首批住宅单位将于今年年底开始预售。

○ 陆家嘴太古园西区规划效果图

华润万象生活近两年来运营的豪华项目数量几乎翻了一番，也正在布局新赛道。正在建设中的东莞万象滨海商圈，集奥特莱斯、街区+MALL、微度假村等概念于一身。一体化的新产品线不仅可以实现与高端品牌的多维度合作，而且运营压力也比重奢项目更小。

○万象滨海购物村航拍效果图

还有一些在建商业项目“知难而进”，比如香港置地在南京“中国第一商圈”新街口打造的JLC金陵中央。从两年前意气风发地试图撼动南京德基开始，其广场在当地市场处于领先地位的金陵中央，在两年后悄然降低了定位，不再与专注于豪华项目的“JLC”竞争。

○JLC金陵中央全新面貌亮相@图源官方

还有在建的购物中心“大力支持高端定位”，业主们自然明白招商远比想象中困难。因此，要么通过“改变规划、改变限高、改变设计”来延长工期，要么用“也堪称国际一线”的高端阵容取代部分高端豪华品牌。品牌”，成为郑州第二个郑东新区。在建项目应对措施。

○ 定位“中原顶级豪华商业地标”的郑州正红坊取消超高层建筑

○高端郑州郑东万象城将在商场一楼引入高端阵容

如今，中国大多数经营奢侈品购物中心显然难以复制前几年辉煌的业绩数据；那么，“坚守核心品牌阵容、推动现有门店升级、淡看销售业绩数据”等现实举措或许是顺利过冬的更好选择。

这个时候，如果一些高端奢侈品商场喊出“业绩再上新台阶、未来高增长”的口号，就会显得格外“出彩”。

○郑州丹尼斯大卫城表示2024年销售额有望突破100亿，并将瞄准200亿新目标

与此同时，国内一二线城市在建的众多高端豪宅项目也呈现出“双层分化格局”。能力强的业主自然会选择“与时间做朋友”，心无旁骛地坚守项目定位；而综合资源不足的业主肯定不会“明知山有虎，更偏向山虎行”。

○新鸿基地产旗下在建的上海国贸中心@NIKO吴建志

未来几年的国内奢侈品市场，如果外部环境逐渐变得“阳光明媚”，各大商场和品牌可能会相对轻松地度过这个冬天。

但如果出现“风暴”持续恶化，现有的所有常规业务逻辑都可能失效；而如果谷底越陷越深，周期越长，国际奢侈品集团内部的变化，以及相互之间的并购，就会拉开序幕。

机会总是留给有准备的人；

困难自然属于那些无所畏惧的人。