日本爱马仕价格 海外购房热潮：中国投资者如何通过贷款和租赁减轻尾款压力

日本爱马仕价格 海外购房热潮：中国投资者如何通过贷款和租赁减轻尾款压力

我也计算过尾款的压力。这套房子价值人民币100多万元。英国人帮我们联系当地银行贷款。一半贷款为零利率。另外，这个房子可以租给游客，所以我们可以租支贷款，其实没有压力。

作者丨孙时肖海燕朱玉婷

编辑丨徐坦

近日，有媒体报道称，吴秀波2015年在美国以550万美元购买豪宅，2020年底以470万美元出售，远低于收购价。

几年前，海外买房成为不少中国富豪、中国大妈的投资目标。他们不仅把目光投向与中国毗邻的日本、韩国和东南亚，还跨越大洋辐射到欧洲、美洲、大洋洲。

在这波海外置业浪潮中，很多人甚至没有亲自看房，就将数百万、上千万的资产转移到海外，期待财富升值，但结果却大不相同。

《亲身经历》将推出一系列海外房产策划系列。本期聚焦四位在海外买房的中国人：有人在泰国普吉岛买了一套酒店式公寓，但三年多了，房子还没有正式交房；有人在泰国普吉岛买了一套酒店式公寓，但三年多了，房子还没有正式交房；有人在新西兰买了一栋独栋别墅，价值增加了​​数十万新西兰元。但由于新西兰装修房屋的各种政策，租金无法支撑每月的抵押贷款。也有人花16万在日本当房东，感叹不已。 “这点钱可能连在中国买爱马仕都不够”……

以下是他们的故事：

讲述人：L女士

购房档案：2017年在泰国普吉岛买了房子，但尚未交付房子

“房子已经三年没有交房了，我担心它会烂尾。”

2017年3月我在泰国普吉岛买了一套房子，是酒店式公寓。总价19.5万美元，但我只付了首付和代理费，大约30万多元。

当时，我有一个朋友，是一名海外房地产经纪人。她是这个行业非常有经验的从业者。她首先向我推荐的就是这家位于泰国普吉岛的酒店式公寓。开发商是一名英国男子，他在泰国注册了一家房地产开发公司，并取得了房地产开发许可证。

我在泰国买房的动机是把它配置成一个有退出机制的长期金融产品。当时我就觉得这个项目比较符合大规模资产配置的方向。主要原因如下：

一是看好国际海岛旅游的长期基本面；

其次，房子的位置和类型，以及配套的抵押和托管服务都比较全面。作为业主，无忧无虑，投资收益计算也比较理想。

第三，价格。同样的价格，国内一线城市的条件可能没有那么好；

第四，我的中介朋友说，一起认购的客户中有律师，也有其他行业的高收入人士，这让我感到很安心。

我提前做了一年多的功课，看过日本的房子。虽然在东京买房听起来比较高端，但在日本买房的手续还是很多的，还有后续的保管和维修费用（如果是二手房的话）。很麻烦。托管层面涉及的法律责任和义务相对复杂，且在房价、区位等方面与北京中关村相比，优势并不明显。

相比之下，泰国的服务式公寓的认购门槛较低，也有人将其出租给到普吉岛旅游的人，可以得到租金分成。另外，这家英国房地产开发商做了一些成功案例，投资回报率也比较可观。

更重要的是，开发商可以在购买后8-10年内回购房产。合同上会注明必须高于原价。这是它最大的优点之一。所以，如果按照当时的计算一切正常的话，我每年可以收回几十万块钱的收入。

我也计算过尾款的压力。这套房子价值人民币100多万元。英国人帮我们联系当地银行贷款。一半贷款为零利率。另外，这个房子可以租给游客，所以我们可以租支贷款，其实没有压力。

一系列的因素让我最终下定决心，在没有任何实地考察、只有经纪人实地考察并拍摄了短视频和照片的情况下，认购了普吉岛的酒店式公寓单位。委托中介人办理。虽然我没有在北京买房，但我有一些积蓄，支付30万多元的首付对我来说并不是太大的负担。

但问题很快就来了。我买的房产是期房，买的时候是一块空地。我们手里只有项目的规划信息和合同。但一旦真正进入勘察和建设阶段，进度就变得非常缓慢。

泰国法律允许开发商推迟交付房屋一年，这种行为受法律保护。一个朋友在我的劝说下也和我一起买了这套房子。 2019年他曾到工地考察，发现工地上没有任何施工迹象，虽然确实有一些打桩的迹象。

开发商将根据业主的要求，通过发送图片和电子邮件的方式告知我们项目进展情况以及后续进度安排。但整个项目的进展依然非常缓慢，可以说效率低下。

我实在忍无可忍，就向机构反映了情况。中介向我透露，中国很多房地产行业的老板都想从英国人那里购买土地，哪怕要支付一定的手续费并自己承担建设，但英国人不肯同意。中介猜测，开发商觉得现在土地值钱，所以想放慢建设速度，先让地价上涨，然后观望市场情况。

然后到了2020年，全球疫情爆发，泰国也受到影响。当时我们就觉得这个项目可能要泡汤了。去年四五月的时候，我们都想与英国男子取得联系，但英国男子本人也参与疫情防控，所以我们一直无法与他取得联系。

到了年中，英国人觉得需要给我们业主一个交代，就给我们写了一封邮件，说因为疫情，这个项目实际上已经停止了。他悲观地表示，这个项目可能要等到COVID-19疫情之后才能启动。但他也表示，他非常理解作为投资者我们不能等待，所以他给了我们三套解决方案。

方案一是直接退款。第二个选择是改变标的，把我们在泰国投资的钱转移到英国的房产上。方案3是在方案2的基础上进行的细化版本，大致相同。

从表面上看，方案一对我们作为业主来说是最有利的，中介也建议我们接受方案一，实现资金回笼。不过，他的计划要想实施，需要多方的配合，包括法律程序和新合作伙伴的程序。我们估计这个过程会很漫长。

英国人的这封邮件发出来后，我们很着急。我们组里的朋友基本上每天都在问英国人什么时候实施他的计划。但着急是没有意义的。他身在一个疫情严重的国家，如果非要做这些事情的话，时间战线肯定会被拉长。

所以我觉得这个英国人看起来靠谱，但是如果他想要完成这些事情，我们是没有办法控制进度的，甚至执行起来也是我们力不从心的。疫情期间，我们和这位英国人的邮件往来比较频繁。但由于时差等问题，他的回复不是很及时，很多事情我们不得不委托代理机构与他沟通。

我们现在的感觉是，这个英国人一再拖延。就连圣诞节前我给他发邮件的时候，他也很敷衍的把他之前说过的话发给我，然后就拖到现在了。

现在的实际情况是泰国无法开工。因为没有人能说泰国控制疫情的情况如何。现在正值一月，正是传统的旅游旺季。但由于疫情的原因，这项投资几乎濒临过时，能否扭亏为盈也变得不确定。

我的粗略判断是这个项目一两年之内不会再启动。虽然英国人给我们的客户发了群发邮件，提供了解决方案，但是这个解决方案的实施是不可控的，也没有人监督这个过程。现在只能希望全球疫情稳定，各国疫情防控都能达到和中国一样的防控效果，开工不耽误，会有一些进步。

我质疑现在英国人的诚信是否有问题。如果他想逃，疫情期间根本不跟我们说话；但现在邮件沟通的延迟和缺乏实质性的实施计划让我们业主心存疑虑。

总而言之，海外房地产投资实际上是一场国家命运的赌博。踩过的坑就应该填上去。我能做的就是和其他业主、代理商理性沟通，理性解决问题。

讲述人：S女士

简介：2018年2月在新西兰奥克兰买了房子

“房价确实上涨了，但目前的租金还不够还房贷。”

我2018年2月在新西兰奥克兰买了房子，在新西兰上学，然后工作了两年。 2009年我回到了中国，因为我很喜欢那个地方，所以我申请了移民。回来后，我总觉得这是一个好地方。后来这个想法越来越强烈。我想在中国打拼到40、50岁就可以去新西兰养老了，所以我决定在新西兰买房。

我从2017年开始关注新西兰房产，断断续续看了四五个月。 2017年底，我爱上了现在买的房子。办理手续和结算花了两个多月的时间，我在2018年2月正式购买。

新西兰有一个像我们中国的看房APP，有类似的VR功能，可以远程查看房产。相对来说，那边的房子没有太多的湿气。您可以根据房屋的建造年份来判断房屋的总体状况。

而且，我在当地也住过。当我在APP上看到它位于什么区域、是什么类型的房子、价格是多少时，我对它有70%到80%的感知。和那种一直在国内买房，跟风在海外买房的人不一样。 。

新西兰仍然以独栋别墅为主。我的房子价值170万新西兰元，约合人民币600万多人民币。因为我工作的公司是外资企业，我们的工资和奖金在2018年之前都是打到海外账户的，所以我这笔钱是在海外的。

另外，我每年都会回新西兰，也会把一部分钱汇到那里，所以在付首付的时候，我没有太多的财务障碍，也不会处于外汇管制之外限制。

新西兰有学区的概念。当我买这个房子的时候，学区是我考虑的一个非常重要的因素。因为我不能马上回去住，也不能买了房子就空着。这房子的抵押贷款相当高，所以我肯定会把它租出去。同时，为了孩子以后能够重返学校，我还要考虑学区问题。我想卖掉它以得到好的租金，或者如果我不想再住在这里，学区也是一个很大的优势。

不过，学区这个概念应该是新西兰近二十年来才有的。我去新西兰留学的时候，学区这个概念才刚刚开始存在。都是中国人炒作的，以前是不存在的。

新西兰所谓的好学区是从幼儿园到高中，有私立的也有公立的。这是最好的学区。也有一些只有高中。例如，新西兰有一个社区距离市区比较近。那里有男校、女校，有初中和高中，但没有幼儿园和小学。许多华人和华侨把孩子送到那里的寄宿高中。

我买的学区是奥克兰最好的学区之一，所以出租相对容易。租我房子的人是一对当地夫妇。一个开兰博基尼，另一个开保时捷跑车。不过，两人并没有买房，只是租房。所以，中国很多人无法理解外国人的想法。他家有那么多豪车、游艇，就是不买房子。

自从我买它以来已经快三年了。我的房子已经增加了很多，价值可能超过 200 万新西兰元。新西兰是一个拥有大量移民的国家。很多美国、英国、日本、韩国的富人愿意在新西兰买房养老，每年在那里居住几个月，因此当地房价也水涨船高。

新西兰买房和美国买房不一样。新西兰没有印花税。如果他买房子，房子价值18万，那么我就给他18万，剩下的代理费和其他费用由卖家支付。如果我的房子质量比较好，还款能力比较强，比如我借了10万元，银行也会给我奖励，可以是几千元的红包。

我现在的月租实际上无法支付每月的付款，因为我的房子在学区，靠近海边。它的价格非常高。但我的房子很小，只有200多平米，三间房，导致房租上涨。如果我不去，我就无法用房租还清全部抵押贷款。

新西兰还规定，房子不能随便改装，必须向政府申请，因为涉及到以后要不要卖，还涉及到安全问题，是否会影响邻居的利益。因此，我不能通过改变户型来提高租金。

在新西兰买房有一件事与在中国不同。当你买了房子，你就拥有了土地，期限是999年。我买下这块土地后，我就在这片土地上生活了五百年。我把它卖给了另一个人，这个人的土地所有权又开始计算，从999开始。这和中国有很大不同。

讲述者：英弟兄

简介：2018年在日本大阪生野买房

“16万元不够买一个爱马仕包，但我在日本买了房子”

2018年我做了一件大事，就是在日本买房。

其实一开始我并没有在海外买房的想法。这些年我努力工作，攒了一些并不急需的闲钱。本来想过买一个爱马仕包包作为对自己的犒赏，但转念一想，买包包是消耗品，还不如做点投资。

当时我的闲钱还不到16万元。很遗憾，这钱连买一个 Hermès 包都不够。我还能做些什么来投资中国？

买房？在我的家乡，即使房价每平方米3000元，买一套房子的全款也至少要20万元。更何况，当时我们当地的房价已经是6000-7000元了，最小的面积也有70多平方米，所以，即使是16万元也买不到家乡的房子。

我也想过投资一家奶茶店、咖啡店和民宿，但在北京钱根本不够，又没有时间去经营，所以很快就放弃了。

因为和好朋友的关系，我最终决定在日本买房。她在日本担任房产经纪人，经常在朋友圈发布一些日本房屋信息。这是因为我非常认同日本的干净和秩序。中国距离比较近，每年都会去日本，所以在她的影响下，我开始了解日本的房地产。

当然，想象就是想象，行动还需要理性。后来我想到日本的房子，有土地所有权和居住权。也就是说，无论房子有多大，建筑物内始终有100%的土地。一件是我的，所以我下定了决心。

有人说，很多国家的房子都有土地所有权和居住权。为什么是日本？这是一个很现实的问题，就是以我手头上的钱，看来只能去日本买了。比如在泰国，当时物价比较便宜的清迈，均价在1万元以上。

我只花了一周的时间比较了几处房产，我觉得生野区的小公寓最适合我——成本低，收入也好。很快，我就定下了一套价值230万日元的房子。

这套公寓非常Mini，总面积只有14平米多一点。它位于大阪市。生野区距市中心仍有一段距离，但交通相对便利。从JR大阪环状线北达站步行约10分钟。

房子小，自然没有厨房、卫生间，也就是我们所说的“大房间”。这只是浴室的问题。别太担心。日本每层楼都有公共厕所。对于做饭来说，日本的便利店非常发达，而我作为房东，这并不是我需要担心的事情。

最重要的是，这个房子有固定的租客。据中介介绍，已出租多年，主要用于办公。每月租金为23,200日元，扣除每月的物业管理费和中介费。 6,253日元，我最终的租金收入是16,947日元。

很多人也对我的选择表示质疑，主要关注的是产权是否有保障，投资这个房产的回报率是多少。

从保障上来说，购买流程其实是非常正规的。虽然中国人购买海外房产，手续要复杂得多，但只要你想买，中介都会帮你办妥。购买流程首先需要经过公证的证明（经过公证的身份证或户口本）和委托书（委托日本中介代为购买房产）。至于公证，并没有大家想象的那么难。您只需要去任何国家认可的公证机构即可。我选择了就近原则；授权书自然是由代理机构发送给您并由您签署。

比较麻烦的是汇款。我花了几天时间比较了一下各大银行的手续费+电报费+中间行的收费。最后我选择了各大银行的网上银行，总费用不到150元。事实上，中国银行业没有办法直接向日本银行转账。还有中介银行，自然要花几百块钱的手续费。

我花了大约一个月的时间才完成所有这些程序。房子转让后，大约8个月后，我收到了日本一套小公寓的租金。 6个月的总金额为101,683日元。按照当时的汇率大约是人民币6200元。

按照我购买这套小公寓的成本264万日元来计算，也就是说我半年的年化收益率是7.7%。

当然，除了上述之外，其实还有一些税费是你需要担心的，比如在日本买房的房产购置税、印花税、中介费、管理费等。其中，物业费和管理费将直接影响回报率。其他费用就比较容易理解了，比如中介费、印花税等。这些物品也包含在国内购房中。这些都不影响回报率。

同时，因为你拥有土地权，所以买房后每年都需要缴纳房产税，一般在房屋总价的0.5%到1.8%之间；房地产购置税是一次性缴纳的，是房屋的总价。 4%。

除此之外，还有一件特别重要的事情。在日本这样一个地震多发的国家，为了保护财产，我们必须给房子投保。

很多人不相信，16万元就能在日本买一套公寓，成为房东。他们说这是不可思议的，但实际上这是可以实现的。海外买房并没有想象中那么贵，但确实有点麻烦。

很多人问我有没有想过卖掉，至少我现在没有想过。首先，回报率是我可以接受的，而且很稳定。按照目前的回报率，15年左右即可收回成本。其次，这16万元的闲钱并不是我的全部资产，风险相对可控。

讲述人：卢先生

简介：2019 年投资英国伦敦房地产

“疫情对英国房地产造成了影响，但我还是很佛系，无论如何都买了。”

我从2019年上半年开始咨询海外房产投资。下半年8月，我以300万元左右的价格在英国伦敦购买了一套房产。

我投资英国房产的时候，没有去实地考察。我只是从国内的代理商那里看到了一些信息。我在英国买房的主要原因是因为当时我有一些闲置资金，但在国内任何地方都买不到。我对伦敦这座城市的印象很好。另一方面，我认为这是一个相对成熟的国际化大都市。我有“求稳”心态，觉得英国经济比较稳定，房价即使未来几十年也不会严重下跌，所以选择在伦敦买房。虽然东南亚国家经济发展很快，但我纯粹是为了投资。我担心买了之后很难再卖，而且还可能出现经济不景气的情况。

因为我在北京生活了很长时间，在北京也有房子。买一套房子的300万多元还不够再买一套房子。中国很多较好的有投资价值的二线及以上城市，房价和投资门槛都非常高。而且等级也很高，限制也太多。再加上我不是一个风险爱好者，不懂投资股票，所以再三考虑后，我把目标瞄准了海外房地产。

事实上，我的家人不太支持我投资海外房产。他们认为房子太远了，看不见，摸不着。但我比较独立，他们不支持就没用，所以我就投资。这只是一套。

我投资的房产比较小，一个工作室，面积大概40+8平米（8是阳台面积），造价300万出头一点。这是一栋新房子。您无需一次性付清全部费用。您可以从银行获得约60%-70%的贷款。银行会评估您的个人情况和房屋状况。首付只需要40%。首付也可以分期支付。 。

我的房产付款方式是：签合同时10%，一年后5%，六个月后5%，房子交房时付余下的首付（40%左右）。明年我会交出房子。 。房子成交后的银行贷款部分可以用租金来抵消。

一般在海外投资房产时，都会选择期房，因为二手房对于外国人来说不容易获得贷款或者分期付款，除非你很有钱，能够全额还款。因为银行批准外国人贷款的速度会比较慢，卖家肯定会更愿意卖给当地人，而且他们会更快拿到钱；另外，中介还表示，他们卖二手房比较麻烦，所以他们一般也建议买一手房，因为没有那么多陷阱，对资金的需求也不会很高。一下子。

我预计这套房子的总价不会有太大增长，但是伦敦的租赁市场应该比国内更乐观，而且以后每个月都可以收租金。

虽然2020年全球都受到了疫情的打击，但我认为海外房产投资交易的减少只是暂时的，并不是完全没有交易。这并不意味着市场没有需求。只能说，这部分需求因疫情而暂停。 ，我认为当疫情缓解后，这种需求还会持续下去。因此，我对自己投资的房产是比较看空的。反正我已经买了，所以我就等着看看会发生什么吧。