恒隆布局二线城市成效如何?深入调研恒隆广场及核心商圈经营现状
2024-12-07 21:05:43发布 浏览166次 信息编号:102229
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恒隆布局二线城市成效如何?深入调研恒隆广场及核心商圈经营现状
2010年6月,沉阳皇城广场66号开业,标志着恒隆在二线城市的布局进入新阶段。此后,每年都有一座恒隆广场落成开业。截至2014年,恒隆已在二线城市开设四个项目。至9月26日,恒隆第五个二线项目天津广场66也将开业迎客。
那么恒隆在二线城市的扩张效果如何呢?这些购物中心的实际情况是否乐观?
通过前往多个城市考察66广场以及这些城市核心商圈的各大百货商场、购物中心,根据我的所见所闻,详细阐述各个广场的“地利”因素和经营状况66,给我一个评分以供我评论。
(评分标准:地理位置A+为最佳,A为很好,B为优秀,C为及格,D为不及格;竞争情况A+表示无主要竞争对手,D表示竞争激烈。经营状况也为A+(最佳) ,D(失败)。
沉阳皇城广场66号(地理位置:A 竞争情况:B 经营状况:D)
沉阳市政府66广场(地理位置:B 竞赛情况:D 经营情况:D)
济南广场66号(地理位置:A+ 竞争情况:A+ 经营状况:B-)
无锡广场66号(地理位置:A 竞争情况:B 经营情况:C)
天津广场66(地理位置:A+ 竞赛:A+)
已开业及即将开业的66广场数据(年租金收入、建筑面积、市场定位)
尚未开业的66广场数据(预计开业时间、建筑面积、市场定位)
1.沉阳皇城广场66号
(地理位置:A、竞争情况:B、经营状况:D)
●地理位置:皇城广场66号建筑面积11万平方米。位于沉阳市核心商业街“中街”西侧,与老百货大楼隔街相望。位置可以说是A+。这个商业区的客流量和购物量可以说是沉阳最高的之一。但恒隆兴建该商场时,由于受到保护故宫的影响,原有地上5层减少为4层。这1层对66广场还是有一定影响的,所以我给66广场的选址和建筑设计一个A级。
▲竞争情况:事实上,皇城广场66在中街缺乏真正的对手。对面的兴隆家族实力雄厚,年销售额约25亿。不过,恒隆和兴隆的定位不同,兴隆的定位偏向中低端。对于皇城恒隆来说,最大的风险是沉阳的中高端、高端消费正在以惊人的速度向“金走廊”地区转移。我给的成绩是B。
■经营状况: 皇城66广场是66广场中最荒凉的一个。虽然我是周五下午去的,但还是很惊讶商场里的冷清程度。与此同时,街对面的兴隆家族,也挤满了人。 ,台阶上还坐着很多顾客。根据恒隆年报,皇城广场近三年租金收入分别为1.5亿港元、1.6亿港元及1.6亿港元。如果中高端商场的租金收入占营业额的15%-20%,这个商场的年销售额只有650-8.5亿元。在这个位置,作为三年运营的运营结果,我给运营打分是“D”,不及格。在这个位置上,我个人认为年销售额1-12亿元才算及格,年销售额12亿以上才算优秀。 88%的入住率并不足以说明问题。事实上,这家店根本就没有找到自己的经营方向,而且其品牌规划给人一种很乱的感觉。 2012年3月,经济观察报发表文章《恒隆地产沉阳的教训》评论称,皇城66广场是一个失败的项目。两年后,我所看到的仍然与这篇文章中的描述相似。
店内一楼的过道里只有几个人,而且整个店里只有Zara、it、brand、UGG和一楼的餐饮店比较受欢迎,很难见到顾客。其他商店。
2、沉阳市政府66广场
(地理位置:B,竞争情况:D,经营状况:D)
●地理位置:市政府66号广场占地面积8.6万平方米。该店位于五楼,与上海南京西路66广场的位置相同。位于沉阳市近年来开发扶持的“金廊”青年街北部核心区,紧邻沉阳市政府、老牌奢侈品店卓展购物中心、大会堂广场、恒隆由北向南形成三点一线。市政厅66号广场的位置评级是一个非常令人困惑的事情。原本是一个至少是A级的地段,但在目前政府的反贪政策下,这个地段却成了恒隆最大的劣势。地下地铁站要步行200米,与上海徐家汇地铁站直接到港汇广场完全不同。总的来说,我给这个位置的评分是 B 级。需要补充的是,这个位置受“天气(政府政策)”影响较大。一旦反腐败政策发生变化,其立场性质也会发生根本性变化。
▲竞争:我给的分数是D,代表竞争很激烈,很差。总体来看,横隆市政府所在的“金廊(青年街)”片区高端城市综合体明显过剩。 “黄金走廊”规划始于2003年,早期规划面积12平方公里,6个城市综合体。但经过10年的不断扩张,“黄金走廊”目前规划总面积已达75平方公里,已建成或在建的城市综合体多达30个,如此严重的供大于求,带来了激烈的竞争。 “金廊”沿线的几家高端商场已被淘汰,更残酷的竞争还在后头。
长远来看,恒隆有两个主要竞争对手。第一个是卓展购物中心。卓展始于长春。沉阳店于2006年开业,2013年沉阳店销售额24亿(长春店34亿,哈尔滨店34亿)。 14亿),幕后主要控制人是被誉为“中国民营油田第一人”的华海能源董事长王乐天。与往年相比,卓展现在正处于从巅峰走向衰落的阶段,但实力依然突出。与恒隆相比,卓展的优势在于多年经营建立起来的坚实客户基础,尤其是政府关系,卓展的购物卡在沈阳非常有名,虽然去年政府限制了政府部门购物卡消费,但卓展这些年积累的财富不会在短时间内轻易消失,而且卓战的服务也是非常有名的。对于SVIP客户,卓展将提供免费豪华轿车接送服务,并全程有导购陪同。市府恒隆和One可想而知,与这样的对手竞争是多么困难。
关于卓战,有一点必须注意。中央最近的“打虎”案,而“老虎”的发源地就是辽宁。辽宁也是石油大省。石油部门此前一直属于“老虎”的势力范围。辽宁政府涉及的内部相关利益系统太多。近几个月来,多名石油系统、政法系统高级人员被带走调查。目前范围已扩大至市政府。卓战与他们中的一些人关系密切(不然购物卡也不会(做得这么好),未来事情如何发展还需要进一步观察。此外,财新还报道了王乐天。如果“王”倒了,卓战必然会受到很大的影响,从长远来看,对恒隆是有利的。
第二个竞争对手是华润,位于市政府广场南3公里处。万象城位于“黄金走廊”的核心位置,位置可以说是A+。万象城距沉阳桃仙国际机场12公里,距沉阳北站5公里;周边有30多条公交线路停靠,地铁2号线出口正对万象城正门。周边高端酒店有香格里拉、丽都喜来登、王朝万鑫、凯宾斯基;附近还有辽宁电视台、沉阳电视台、东北大学、鲁迅美术学院等重要文化机构,以及沉阳市行政审批中心、环保局、美国、各国驻华领事馆等。韩国和日本等政府机构,且紧邻三好街商业区。 2011年5月开业,2012年销售额16亿,2013年销售额20.5亿,发展势头良好。长远来看,万象城将是恒隆最大的对手。
■经营情况:大会堂恒隆的知名度与皇城恒隆相同。可谓惨淡。当然,奢侈品店不能用中档店的人气指数来衡量,所以周六下午我从卓展去了恒隆。前往万象城,再从万象城返回恒隆、卓展。同一档次的店铺可以互相作为参考,这样调查时就不会出现太大的偏差。卓展的客流量并不低。一楼和二楼大约一半的店铺都有顾客。三四楼顾客较少,但还是不错的。万象城整体人气很好,奢侈品主要集中在一楼和四楼。在二楼和二楼,我的观察是大约20%到30%的商店有顾客。溜冰场和餐厅有很多顾客。中央百货4楼顾客很少;恒隆大会堂一楼客流很少,二楼几乎没有人。只有顶楼的 还有一些顾客。店里很多导购都在无所事事,顾客走进去的时候,会感觉自己像动物园里的猴子一样被导购盯着……虽然City Hall 66的租金看起来不错,而且投资回报率高达10%,这个数字与店里的情况不符。因此,我预测66号市政厅未来将面临很大的挑战。我给市政厅66的运行状况评分是C-。我预计未来这家店的租金会下降。恒隆还要等几年才能看到曙光。
3. 济南广场66号
(地理位置:A+,竞争情况:A+,经营状况:B-)
●地理位置:A+级。济南广场66总面积17万平方米,定位为四星级酒店,定位中档及部分高端客户。这是Plaza 66中我最喜欢的。首先,它的地理位置非常好。北面是济南最热闹的核心商圈泉城路。南边是泉城广场,是济南最热闹的广场。从泉城广场到泉城路需要经过一座小桥,济南恒隆广场分为东翼和西翼两个翼楼。中间有通道,直接与小桥相连,恒隆东西两翼在三楼相连。济南广场66号的位置是上海以外最好的。在调研过程中,我分别在周五晚上、周六中午、周六下午、周六晚上和周日早上去了泉城广场和66广场五次。人流不断。陈启宗在2013年年报中还提到,济南恒隆日均客流量已达5万人次。如果按年计算,将超过1800万人,而济南市总人口只有680万。另外,66广场是济南汽车站的名称。包括本站在内的多条公交线路,品牌形象得到极大提升。从购物中心建筑本身来看,济南广场66充分发挥了恒隆地产的优势(高端、大气、高档)。我在研究的时候确实觉得这样的建筑在一定程度上改善了济南这座城市。就城市品位而言,66广场可以说已经成为济南市重要的地标建筑。
▲竞赛:评级A+。从竞争角度来看,济南广场66也具有得天独厚的优势。恒隆东侧是贵和购物中心(鲁能集团旗下)。虽然与恒隆接近,但两者定位不同。贵和主要销售奢侈品,恒隆则主要针对中档和中高端消费群体。贵河再往东就是济南百货大楼。这家百货公司虽然颇受欢迎,但整体业态十分落后,难以对恒隆构成威胁。
再往东就是国际广场。世茂国际广场整个定位和运营都遇到了严重的问题。去年底,项目经理、投资经理及多名管理人员相继辞职。它原定于2013年12月28日开放,但直到我去那里时(2月下旬)它仍然是一个建筑工地。
66广场西侧有几栋写字楼,底层唯一一家是国美电器,对恒隆没有影响。恒隆、贵和的街对面有百货公司和贵和百货。无论是规模、建筑还是商业业态,都无法与恒隆相比。其他都是大量的临街店铺,品牌依然以、、、、、美邦为主。经四路相当热闹,但距离恒隆只有三个巴士站,且不在同一个商圈。
华润万象城2014年才开工建设,位于经十路。与鲁商集团旗下圆融广场同属商圈,距恒隆50分钟车程。未来不会给恒隆带来太大压力。济南销量最高的百货店位于罗源街,距离恒隆步行15分钟,对恒隆的竞争压力相对有限。
■经营状况:济南恒隆的经营状况可谓是忽冷忽热。最受欢迎的区域是六楼和七楼的餐厅和电影院。大部分餐厅即使到了下午两点仍然爆满,电影院更是热闹非凡。第二个是5楼的儿童业务。如果以6、7层的客流量为100分计算,则5层就有70分。除了一楼以外的其他楼层都没有想象中那么受欢迎,只能给20或30分。 ,这就是为什么客流量巨大,但入住率却从95%下降到88%。陈启宗在2013年年报中表示,济南恒隆的营业额增长了8%,餐饮应该贡献了增长的主要部分。众所周知,餐饮的租金贡献远低于品类,因此济南恒隆会出现营业额增加但租金收入不变的情况。 。 2013年,广场的租金收入为3.67亿港元。如果租销比为20%-25%,年销售额大约在11.5到14.5之间。对于这个营业额,我会给 B- 分,但目前还不是。可以充分挖掘这个位置的潜在消费能力。
4. 无锡恒隆广场
(地理位置:A、竞争情况:B、经营状况:C)
●地理位置:无锡广场66位于5楼,与南京西路恒隆、大会堂恒隆类似,面积近12万平方米。无锡恒隆位于人民中路,紧邻无锡核心商业街中山路,地理位置评分为A。
▲竞争情况:由于无锡恒隆主要定位为高端奢侈品,因此恒隆的主要竞争对手只有两家。第一百货和大东方百货。这两家公司与恒隆的定位不同。我这里就不做比较了。就是关于苏宁人寿的。我想补充一点,广场做得很糟糕,连最基本的招商引资都做不到,浪费了这么好的地段。
大东方百货的业态与济南银座总店类似。它们既是奢侈品,又是传统百货商店。可以说是恒隆最强劲的对手。它专门经营奢侈品。它的整体建筑设计非常出色,人气也相当不错。 2013年销售额为22.5%。 1亿。对于恒隆在无锡的竞争,我的评分是B。好的因素是无锡整体购买力较强,私营经济发达。不好的因素是,第一八佰伴实力过硬,底蕴深厚,而华润万象城也即将开业。
■经营状况:无锡恒隆开业不久(2013年9月16日),所以我的研究仅供参考,未来可能会有一些变化。简单来说,人气还不错。相比之下,无锡的私营经济比沉阳和济南更发达,购买力更强,而且公众对奢侈品和高端购物中心的接受度更高,所以从长远来看,我相信无锡杭的情况肺会比沉阳好很多。近日有消息证实,苹果将在恒隆开设直营零售店。这自然会增加恒隆的客流,所以我给无锡恒隆的经营状况评级为C。
5. 天津广场66号
(地理位置:A+,竞赛:A+)
●地理位置:由于天津66广场还没有完全竣工开业,所以我只分享我对天津市场的一些研究细节。天津广场66号总面积15.28万平方米。其最大特点是全长380米。广场高6层。官方宣传图中,它看起来像鲤鱼的身体,近距离看又像一艘巨型航母。地理位置优越,位于核心商业街和平路与滨江路交汇处,与天津最著名的老牌百货劝业场斜对面。和平路商圈日均客流量在40万至60万之间。节假日期间峰值可达80万至100万。这个商圈的人气不用说,这个位置有A+评级。
▲竞争情况:从竞争角度看,和平路原有以百货店为主的商业业态明显老化。这个商圈急需像恒隆一样的新商场,所以这里的竞争条件也是A+,唯一的。问题是恒隆的经营会带来什么影响?另外,380米长的商场应该如何设计才能达到最佳的流通效果?
上海广场66号:上海是恒隆在内地的大本营。我想没有必要再多说什么了。无论是南京西路的恒隆(38亿)还是徐家汇的港汇恒隆(39亿),地理位置和经营状况都是一样的。 A+级。
已开业及即将开业的66广场资料
(A+为位置最好,A为非常好,B为优秀,C为及格,D为不及格;竞争情况为A+为无主要竞争对手,D为竞争激烈。我也会总结观察到的运营情况各 Plaza 66 的状况,A+ 为最佳,D 为不及格)
其他未开放广场66数据
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