常德市人民政府办公室关于印发《常德市加快发展保障性租赁住房实施方案》的通知

常德市人民政府办公室关于印发《常德市加快发展保障性租赁住房实施方案》的通知

围绕新时代中国特色社会主义思想来指导，秉持以人民为圆心的理念，坚守房子是用于居住、而非用于炒作的定位，凸显住房的民生这一属性，扩充保障性租赁住房的供应，减轻住房租赁市场在结构性供给方面的欠缺，促使构建多主体提供、多渠道予以保障、租购并行的住房制度，推进以人作为核心的全新城镇化进程，助力达成全体人民都能有居住之所的目标。

二、基本要求

（一）将保障对象予以明确，保障性租赁住房主要是朝着无房新市民、青年人等群体去供应，原则方面是不设收入门槛的，各区县市投资建设以及企事业单位借助自有存量土地建设的保障性租赁住房，在满足本区域和本单位职工住房需求的情形下，多余的房源能够面向其他吻合保障性租赁住房承租条件的群体供应。

(二)引导多方参与，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、走多渠道供给之道，秉持“谁投资、谁所有”原则，主要借助存量闲置房屋与产业园区配套用地来建设，适度利用企事业单位自有闲置土地来建设，利用集体经营性建设用地来建设，利用新供应国有建设用地来建设，合理配置商业服务设施，以此促进职住平衡，还支持专业化规模化住房租赁企业去建设以及运营管理保障性租赁住房。

一首先要明确户型面积，二接着要明确租金标准，保障性租赁住房依据原则，是以所述方式为主，即建筑面积不超过70平方米的小户型，对于人才公寓以及已经开工或者建成的保障性租赁住房，能够适当放宽面积标准，保障性租赁住房的租金接受政府指导，其标准是不高于同地段同品质市场租赁住房租金的80%。

其四，明确建设适用的标准。依据使用对象以及使用功能，保障性租赁住房能够分为宿舍型与住宅型这两类。保障性租赁住房的建设应当执行《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）之中的相关规定，强化公共服务设施以及基础设施的配套，提供简约、环保的装饰装修，配备必要的生活设施，从而具备入住的条件。对于新建型项目，原则上它应当是独立成栋的，是那种能够进行封闭管理的，其建筑面积要不低于3000平方米，或者要不低于50套（间）；对于改建型项目，原则上要不低于50套（间），并且建筑面积要不低于2000平方米。

三、筹集方式

利用存量闲置房屋来开展建设，可把闲置的棚改安置房、公租房、经适房等，也就是政府的那些闲置住房用作保障性租赁住房，对于闲置以及低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在经过县级以上人民政府的同意之后，于符合规划、权属维持不变、满足安全要求、尊重群众意愿、两年内没有征收计划的这样的前提条件下，允许进行改建从而作为保障性租赁住房，在用作保障性租赁住房的这段期间，不改变土地使用性质，也不补缴土地价款。

(二)借助产业园区配套用地加以建造，经由县级以上人民政府予以同意，在保证安全的情形下，能够把产业园区里工业项目配套建设行政办公以及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限从7%提升至10%，建筑面积占比上限相应进行提高，提高的部分主要用以建设宿舍型保障性租赁住房，严格禁止建设成套商品住宅，鼓励把产业园区中多个工业项目的配套比例所对应的用地面积或者建筑面积集中起来，统一去建设宿舍型保障性租赁住房。独立的、低效且闲置的工业地块，经按程序报批之后，能够集中着手建设保障性租赁住房，在土地用途调整好了以后，按照规定对土地价款予以补缴。要是工业用地出让合同，或者法律、法规以及行政规定等情形明确表明改变土地用途就应当收回土地的，那么就应当收回土地使用权，采用招标拍卖挂牌方式再次进行出让。

对企事业单位依法取得使用权的土地，其一，经县级以上人民政府同意；其二，在符合规划的情形下；其三，在权属不变的状态下；其四，在满足安全要求的条件下；其五，在尊重群众意愿的基础上允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，且不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式，这种情况下利用的是属于企事业单位自有闲置土地建设，同时允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

在尊重农民集体意愿的基础上，经县级以上人民政府同意，支持利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房，建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。 ，（四）利用集体经营性建设用地建设。 ， ， ， ，。

关于利用新供应国有建设用地来进行建设，依据职住平衡的原则，要提升住宅用地里保障性租赁住房用地的供应比例，在编制年度住宅用地供应计划那时候，专门列出租赁住房用地计划，优先去安排，做到应保尽保。保障性租赁住房用地能够采用出让、租赁或者划拨等方式来供应，其中采取出让或租赁方式供应的情况下，能够把保障性租赁住房租赁价格以及调整方式作为出让或租赁的前置条件，准许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目，能够配建一定比例的保障性租赁住房。

四、实施步骤

在每年年初的时候，市住房保障服务中心会和各区县市住房保障部门一起去制定保障性租赁住房年度计划。之后呢，市自然资源和规划局会依据年度土地供应计划，以及保障性租赁住房年度计划，进而制定保障性租赁住房建设用地供应年度计划，然后报给市政府审批，审批通过之后才实施。

先来说说计划编制下达这事，市保障性安居工程工作领导小组呢，会依据保障性租赁住房年度计划，还有保障性租赁住房建设用地供应年度计划等，去编制保障性租赁住房年度建设计划，之后下达给各区县市。各区县市住房保障部门呢，会依据下达的那个建设计划，组织辖区内保障性租赁住房建设工作。

（三）项目申请，申请单位要向项目所在，也就是区县市住房保障部门，提出申请呢，对于新建项目，需提交申请表，以及营业执照，这里说了是统一社会信用代码的那种，还有方案等相关资料，对于改建项目，应提交申请表，同样是统一社会信用代码的营业执照，房屋权属证明，改建授权书，可行性研究报告，改建方案等相关资料，对于盘活存量住宅项目，要提交申请表，产权证明，委托合同，装修运营方案等相关资料。

此为项目联合审查环节，组织发展改革、财政、自然资源规划、住房和城乡建设等相关部门，召开项目联合认定审查会，针对项目认定相关事宜展开联合审查，对审查通过的保障性租赁住房项目予以公示，公示期不少于5个工作日，若公示无异议，按程序出具保障性租赁住房项目认定书。

（五）项目实施，建设主体在取得保障性租赁住房项目认定书之后，要分别去申请办理立项手续，申请办理用地手续，申请办理规划手续，申请办理施工手续，申请办理消防等手续，进而享受保障性租赁住房土地支持政策，享受保障性租赁住房财税支持政策，和享受保障性租赁住房金融等各项支持政策。对于不涉及土地权属变化的项目，能够用已有用地手续等材料当作土地证明文件，而不再办理用地手续。

在项目建设达成完成状态之后，项目单位需要朝着项目所在的区县市住房和城乡建设部门去申请验收。住房和城乡建设部门会发挥牵头作用并组织关联有关部门开展联合验收，只有验收呈现合格状态的项目才能够投入运营使用。

五、支持政策

取得保障性租赁住房项目认定书的项目，可享受以下支持政策。

其一，财政支持政策，积极努力去争取借助中央现有的经费途径，持续不断地加大对于保障性租赁住房建设的资金给予扶持。其二，在土地出让净收益里按照一定比例提取的廉租住房保障资金，能够统筹来用在发展保障性租赁住房方面。

在利用非居住存量土地以及非居住存量房屋来搞保障性租赁住房建设这件事上，当取得保障性租赁住房项目认定书之后，会比照住房租赁增值税及房产税等税收优惠政策来适用，用水、用电、用气价格是按照居民标准来执行。对于存在混合性质情况的，用水、用电、用气得针对其分别进行计量，要是没有分表计量，那就由供用双方去协商混合用量的比例，进而执行分类价格。而对于保障性租赁住房项目是免收城市基础设施配套费的，还能按规定去享受行政事业性收费（基金）减免政策。

其（三）为金融支持施策，要增大给予保障性租赁住房建设运营的信贷扶持范畴，银行业金融机构针对持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目所去发放的有关贷款不会纳入房地产贷款集中度来管理。需支持银行业金融机构以市场的方式，将长期贷款提供给保障性租赁住房自持主；依据依法合规、风险能够把控、具备商业可持续性的原则，给改建、改造存量房屋从而形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业给予贷款。准许银行业金融机构去发行住房租赁专项金融债券，把募集得来的资金用于保障性租赁住房贷款的投放。支持商业保险资金依照市场化原则参与保障性租赁住房的建设。支持企业发行企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用来进行保障性租赁住房的建设运营。倘若企业持有运营的保障性租赁住房有着持续稳定的现金流，那么可以将物业抵押当作信用增进，进而发行住房租赁担保债券。为保障性租赁住房建设企业、改造企业、运营企业予以支持，让其能够发行基础设施领域不动产投资信托基金，也就是REITs来进行融资 。

(四) 涉及公共服务的政策，保障性租赁住房的承租人，能够依照相关规定，去申领居住证，还可以享受义务教育、医疗卫生等方面的基本公共服务。

六、监督管理

其所有权人，或者其委托之下的运营单位，会自行对保障性租赁住房予以管理，运营管理之时，要接受所在地住房和城乡建设（住房保障）部门的监督。保障性租赁住房产权单位，或者运营单位，应当做好保障性租赁住房，以及其配套设施的维修、养护工作，以此确保保障性租赁住房能够正常使用。

（二）准入与退出。保障性租赁住房经由申请人或者申请人所在单位进行统一申请，倘若承租人于辖区范围之内购置自有住房，那么其应当退出保障。符合相应要求的承租人，需要在租赁合同期满以前的3个月提出续租申请。

（三）各方责任，市保障性安居工程工作领导小组负责统揽推进全市保障性租赁住房工作，领导小组办公室承担全市保障性租赁住房具体工作，各区县市人民政府（管委会）要做好保障性租赁住房房源之筹集、项目审批、建设运营以及监督管理等工作，发展改革、财政、自然资源规划、住房和城乡建设、税务、人民银行、银保监等部门要强化政策协调与业务指导，以确保政策落实到位。保障性租赁住房承租人需要依照有关法律法规、政策规定以及合同约定，合理去使用保障性租赁住房，不可以转借，不可以转租，不可以擅自对房屋结构以及房屋用途进行改变，不可以擅自对房屋开展装修，不可以将其用于从事其他经营活动。对于保障性租赁住房所有权人或者其委托的运营单位在建设运营里的失信、违规行为，以及承租人在申请和使用住房过程中的失信、违规行为，要依法去实施信用信息联合惩戒。

对于新建类保障性租赁住房而言，其运营期限是不低于10年，而反观改建类保障性租赁住房，它的运营期限是不低于5年，并且新建类与改建类的运营期限，都不可以超过经过批准的土地使用年限。

（五）质量安全管理，非居住存量房屋改建前，要对房屋安全性能进行鉴定，以此保证满足安全使用的要求，保障性租赁住房的运营主体，应确保租赁住房相符运营维护管理相关要求，还要建立完善各项突发事件应急预警跟处置制度，落实消防安全责任制，接着配备符合规定的消防设施、器材，随后保持疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，并且定期开展消防安全检查，保障性租赁住房应符合环保相关要求，具备良好的卫生、通风还有采光等居住条件。

(六)后期运营监管，各区县市住房和城乡建设(住房保障)部门，会同自然资源规划部门，会同市场监管等部门，加强项目后续监管，对存在提供虚假资料申请保障性租赁住房的情况、将保障性租赁住房用于非保障性租赁住房用途事实的、分割转让或分割抵押情形的、上市销售或变相销售行为的、“以租代售”等违规行为以及新增违建行为的 ，由有关部门依法依规查处，本实施方案自印发之日起施行，有效期五年 。