CBRE世邦魏理仕：2024年上半年郑州房地产市场回顾与展望

CBRE世邦魏理仕：2024年上半年郑州房地产市场回顾与展望

DAHE每日·YU视频记者Zhang Zhao

7月25日，CBRE发布了“ 2024年上半年郑州房地产市场的评论和展望”。数据表明，在2024年上半年，在宏观政策的主动指导和当地经济结构调整的双重影响下，郑州的商业房地产市场表现出了新的活力，并且高科技行业和现代服务行业的加速发展将新的推动力注入了经济增长。

其中，在办公市场中，新供应的增加和市场股票的增加给租金价格带来了一定的下降压力。在政策的帮助下，尤其是鼓励餐饮和体验式业务形式的鼓励，零售业市场吸引了更多相关的品牌来定居，促进市场的细分和多样化的市场发展。

高质量的办公楼市场：核心业务区主导销售，成本效益成为市场的最爱

在2024年上半年，郑州办公大楼市场的供应集中在郑国新区高速火车站的东广场，沿高科技区科学大道，总共有145,000平方米，将市场库存推向了近51.84亿平方米。与2023年下半年相比，该市办公市场的平均租金下降了，空缺率下降了1.5个百分点，至25.3％。上半年的净吸收量为41,200平方米，基本上与2023年上半年相同。

从客户交易类别来看，在2024年上半年，专业服务，金融行业和TMT的新租金需求占据了市场的吸收，市场交易占近60％。对新能源，房地产，建筑和消费品和服务等其他类别的新需求已经相对萎缩。在主要基于金融岛地区和高速火车站地区的核心业务区中，拥有自建筑物的企业所有者通过搬迁上游和下游子公司的办公区，从而降低了现有资产的空缺成本。

展望2024年下半年，市场供应将被暂时暂停。在朗胡金融岛地区和高速火车站东广场的核心区域中已投入市场的建筑物仍将成为主要交易领域，并且具有相对较高成本绩效的高质量建筑将成为该地区市场客户的新收藏。

尽管市场对预生成和租赁灵活性的关注增加了，尽管A类建筑物的租赁缩小空间将逐渐大于B级建筑物的租赁空间，但一些高质量的客户可能仍会降级到B级建筑物，以换取更多的成本节省。

CBRE 顾问和贸易服务部门办公大楼负责人Qu 表示：“在今年的上半年，办公室市场仍处于价格转换价格的时期。客户仍然对搬迁和新的位置进行谨慎的态度，以提高其租赁策略，以扩展其租赁策略。并增强建筑物的竞争力。”

高质量的零售物业市场：细分和多元化的趋势是显而易见的，品牌位置选择着重于顶级购物中心

在2024年上半年，郑州零售物业市场记录了两个项目，即位于 Road商业区的 360 Plaza 分支机构（该市的两个核心商务区之一），以及 供应量的新广场，这是一个新的广场，这是一个新的广场，这是一个新的广场，这是一个新的广场，这是一个新的广场。总体市场库存为7199万平方米。

由于品牌信心在市场上开设商店的信心下降以及持续的等待趋势，市场的总体空缺率在2024年上半年上升，租金相应下降。品牌位置选择和商店开业还集中在核心商业区和顶级购物中心，其客户流量良好，性能良好。

就整个城市的交易而言，零售服装品牌进一步细分了，其在线品牌（例如离线，2D和户外运动）的扩张趋势最为重要。例如，两个大型商业项目位于城市核心商业区（ERQI商业区）-DA上海城和 360 Plaza Road商店，都引入了“二维”业务格式，以实现整体重建和通过定位调整来对项目绩效和客户流动进行的整体重建和双向改进。

360广场

In , the has in the first half of the year, with 40% of the being the first in the city, such as Qilin Dakou Tea, , Shan , O'eat, Dayu , CIU MEI GUN , Eat Da, Self-, etc., , the such as David City，Erqi City和 City位于该市核心商业区。

270 City 自助服务

皇帝在2.7亿市的用餐

O'eat

时尚餐厅

国际品牌仍然主要关注丹尼斯·戴维城。在2023年与多个奢侈品团体和品牌降落建立了进一步的合作之后，他们在2024年上半年进一步巩固并补充了国际品牌阵容。例如，在LVMH集团下的一个奢侈品牌路易斯（Louis）被升级为双层楼高的旗舰店，菲迪（Fendi Erqi City到 David City，然后返回，在David City开设了一家弹出式商店。

丹尼斯·戴维·路易（ David Louis）

丹尼斯大卫城芬迪

香水和美容品牌也进一步加强了他们在郑州市场的投资。例如，英国奢侈品牌下的同名化妆品品牌首次进入郑州市场。来自北欧瑞典的高端生活方式品牌在丹尼斯·戴维城（ David City）二楼的中国中部开设了第一家商店和旗舰店，商店涵盖了香水，美容，家居家具和配饰。

在新的能源车上，Nio本赛季在郑州传统汽车4S商店行业的中国中部（15,000平方米）开设了最大的体验中心。这一举动也可以被视为天气叶片，用于转换新能量车辆的离线终端布局。

一方面，随着品牌建设，产品研发，销售的逐渐成熟，就商店渠道模型而言，它也开始从早期的纯直接销售转移到经销商合作伙伴模型。例如，米彭汽车，avita，，Nio的子品牌Ledao，Zhiji 等正在积极采用经销商模型。此举将进一步减少他们的管理和运营成本以及汽车公司的库存压力；另一方面，尽管保证了核心业务区的客户流量，但它不能像以前那样从诸如销售转换率之类的核心数据中保持稳定的增长。取而代之的是，愿意将数十公里驱动到汽车城或传统4S商店更集中地区的客户具有更强的目的和购买意图，并且订单转换周期更短，更快。

就主要商店而言，本赛季最大的亮点是，在帮助和取代了Hunan 超市之后，启动了一项计划，以调整和重组超市，并选择了在 Plaza进行翻新的第一家商店。最后，经过19天的商店关闭和翻新，在调整了产品结构，人员工资，服务标准，商店人员等后，取得了重大结果。该商店的第一天销售达到188万元，这是调整前日常销售的13.9倍。

6月19日，经过改装的超市新港广场商店重新开放

展望下半年，随着市场的动态变化以及对品牌商店开业策略的进一步调整，尽管有几个项目宣布，他们将被推迟到2025年上半年，但包括 媒体在内的项目，包括 商店购物Plaza Erqi Erqi Store和 Park仍将按预期开放。与年初的预测相比，预计今年中期调整的新的高质量商业供应预计将减少478,000平方米，预计全年的新高质量供应量将减少295,000平方米。

CBRE 分支机构交易服务部副总经理，顾问兼业务负责人Zhang Tong表示：“面对不断变化的市场发展状况和两极分化的市场竞争，品牌位置选择和商店的开业将更多地集中在领先的购物中心，以及对购物中心的投资和运营的投资，因此更高的经验以及更高的经验，因此，越来越高的运作，因此，培养的范围更高。空间创造将不可避免地成为每个零售商业从业人员将来需要深入思考和实践的核心概念和发展方向。”