纽伦堡市 德国保障房建设：每年40万套廉租房，100亿欧元建设补贴

纽伦堡市 德国保障房建设：每年40万套廉租房，100亿欧元建设补贴

【文/观察者网专栏作家陶光远】

和我相处多年的德国朋友“时代范”最近来中国出差。下班后，我请他吃饭时，我们无意中谈到了德国建设保障性住房的事情。

柏林超过 84% 的家庭租房。图片|/

关于德国社会住房建设的对话

“史代凡，你老婆最近在忙什么？” （德国朋友之间用名字，第二人称用你代替你）

“她现在在联​​邦建设部住房和城市规划司工作。”

“房屋工作？这是什么工作？”

“主要任务是推动全德国的保障性住房建设，她现在每年要花费100亿欧元的保障性住房建设资金。”

“这么多钱是建设资金吗？还是补贴？”

“这是住房建设补贴，德国联邦政府每年建造约40万套廉租住房。”我算了一下，每个单元的建设补贴约为25000欧元。

“每间公寓有多大？”

“大约60平米。”一般来说，在德国，住房面积是指可用面积。 60平方米的使用面积大约相当于80平方米的建筑面积。我算了一下，每平方米建筑面积建设经济适用房，德国联邦政府补贴300欧元左右，合同价2300元/平方米。

“德国人均住房面积已经很大了，为什么每年还要建那么多廉租房？”我问。

“德国有一些大城市，比如慕尼黑，房价涨得太快、太高了，中低收入的人买不起。房价过快上涨，对已经买房的人当然没有影响。”要知道，德国有租金保护法，每年租金涨幅都有限制，所以房价的快速上涨对现有租户来说不会有太大影响，但对于新租户来说，租金就会上涨对于许多刚来到这些城市的人来说，例如刚来到这些城市的“中等收入”群体，比如警察和幼儿园老师，很难负担得起，此外，去年有超过100万难民来到这里，我们需要为他们建造住房。”慕尼黑是德国房价最高的城市之一，单位住宅面积的平均价格已达到中国北京的一半左右。

“州、市、县各级地方政府对廉租住房建设也有补贴吗？”

“有，但不多。现在每年建设超过10万套。廉租房建设补贴主要由联邦政府提供。”以此计算，德国人口约8200万，每年新建廉租住房超过50万套；其规模相当于中国每年建设超过800万套廉租住房，足以容纳超过2000万人。中国每年从农村迁移到城镇的人口在1000万以上。

“为什么廉租住房建设补贴主要由联邦政府支付？”

“根据法律规定，中下阶层的住房保障主要是联邦政府的责任。”

“廉租房的业主是谁？”

“地方政府下属的公共住房公司，比如各个市县的公共住房公司，也有私人投资者。”

“对业主有什么要求吗？”

“业主应当将廉租住房出租给符合廉租住房租赁条件的家庭，并且必须作为廉租住房出租15年以上。之后，可以出租或者出租。”作为普通出租房出售。”

回来后，我想了很久，想了很多事情。现将这段对话公开，供有兴趣的读者参考。

德国住房现状：只有40%的房子是自己拥有的

德国是一个普通民众住房负担不是很重的国家。原因不是因为市场是自由的，而是因为市场一直是受政府监管的。对此，有很多零碎的报道。

去年以来，中国房地产一直处于冰火两重天的状态。在去库存的同时，过热迹象再次出现，各地纷纷出台限购政策。雄安新区千年规划自上周推出以来，一直遭到炒房者的阻击。但中央态度明确，下令坚决遏制炒房。有媒体援引京津冀协同发展专家咨询委员会专家邬贺铨的话说，国家将在雄安新区试点新的房地产改革，寻找一条在控制房价的同时发展房地产的出路。确保更多需要住房的人有住房。住房是一条适合企业家和城市经济发展的房地产改革新路径。

我想借此机会写下我在德国工作和生活几十年的所见所闻并与大家分享。

根据2010年的数据（现在有变化，但变化不大），德国总共有超过8200万人口和3869万套住房。德国人均住房面积1990年约为35平方米（可用面积，下同），2009年约为42平方米，现在估计约为45平方米。在：

1）自有住房1513万套，其中：约占住房总数的40%：

2）专业租赁住房，专业租赁住房976.9万套，约占住房总数的25%：

3）私人租赁住房1379.1万套，约占住房总数的35%：

从上述数据中，我们可以注意到以下几点：

1、在德国，自住住房仅占40%左右。德国的自住房屋大多是独栋或复式住宅，也就是中国所说的“别墅”，分布在村庄、小镇和城市边缘。只有 19% 的自住住房是建筑物中的住宅单元。这表明德国居住在城市地区的租房者比例较高，部分城市甚至达到80%左右。

2、由于大多数人租房，房屋的利用率大大提高。现在大多数中国人买房是为了居住，导致一些二三四线城市的空置率很高。这一点，看看一些城市夜晚很多住宅区稀疏的灯光就可以理解。

3、德国专业租赁住房的比例非常高，约占住房总数的25%。其中地方政府和集体/住房合作社住房建设者是租赁住房建设的最大主体，占比超过一半。这表明政府对住房的干预力度很大。

历史上，德国曾经历过两次严重的住房短缺时期。一个是普法战争结束至一战前德国经济快速发展时期，另一个是二战后的1945年至1965年德国战后重建时期。 。在这两个大规模住房短缺时期，国家从各种渠道资助大规模新建或改建住房。这两个时期是地方政府和集体住房建设的高潮。

德国房价涨幅相对较小。图为德国与美国、英国、加拿大房价指数对比，以2002年为100为基准。

此后，又出现了一次小规模住房短缺时期，即1980年至1990年。由于年龄结构和人们不断扩大的住房需求的影响，又出现了一次住房短缺。国家再次大规模资助住宅建设。

德国鼓励人们投资购买自己的住房，其政策包括住房公积金制度和部分购房免税。不幸的是，尽管如此，德国约有60%的家庭住在出租屋里。

市政府有自己的住房公司

德国的基本政策是尽量减少国家对住房市场的干预，鼓励居民自行解决住房问题，国家只向低收入家庭提供补贴。但在住房特别短缺的情况下，政府仍然需要直接干预住房市场，甚至直接参与住房建设。德国每个市政府都有自己的住房公司，是最大的专业租房自住业主。

以德国纽伦堡为例，50.3万居民占据26.8万套住宅。 WBG City 是纽伦堡最大的租赁住房公司，共有超过22,000套住房。该市约8%的居民居住在该公司的出租房屋中。

该租赁住房公司是纽伦堡能源公司的子公司，隶属于纽伦堡市政府。 WBG City 监事会主席是纽伦堡市长。 WBG城市住房公司20%以上的住宅为政策保障租赁房，其建设或改造均由公共资金补贴，出租给符合纽伦堡市住房和城市发展局规定的低收入家庭。

德国减轻民众住房负担的另一个法宝是鼓励集体住房建设，即住房合作社建设住房。德国集体住房的大规模发展经历了两个时期。一是威廉一世/俾斯麦统治下经济和城市化快速发展的时期。这一时期出现了集体住房，议会也颁布了相应的法律。如今，德国集体建造的房屋所拥有的房屋约占专业租赁住房单位的23%。在专业租赁住房单位中，其规模仅次于地方政府，约占全国住房单位的6%。

德国为低收入家庭建造自己的住房和建造经济适用租赁住房提供补贴。例如，巴伐利亚州为经济适用房提供低息贷款。贷款利率仅为0.5%，贷款期限为25年。但房屋建成后，必须出租给符合条件的低收入家庭。如果不是出租给符合条件的低收入家庭，则立即停止贴息。此外，市政府还根据自身财政情况，对此类住房的建设给予额外补贴。

为了鼓励人们投资建设租赁住房，住房行业还为投资建设租赁住房提供部分免税优惠。比如柏林建了一些出租屋，人们可以投资，如果你投资这些出租屋，就可以得到一些免税。

在德国，大多数可以建造房屋的土地不属于政府。政府提前规划土地的使用，在一些快速发展的大城市，通常会提前几十年进行规划。小地方就很难说了，有很多城市规划一百多年来都没有发生明显的变化。如果在拟建的地方建房，业主有闲置土地或者已购买土地，按程序报批即可。但电费、自来水费、路费等必须单独缴纳。不过，对此有明确的标准。在一些发展较快的地区，政府及时补充了土地规划。

例如，德国著名软件公司SAP就坐落在一个小村庄里。没想到短短几十年时间，就从几个人发展到了几万人，于是当地政府额外规划了大量的建设用地。甚至附近很多村庄也相应规划了更多的住房建设面积。

德国以前从未发生过房价大幅上涨的情况，但近年来却出现了。主要是银行存贷款利率很低，存款利率接近于零，人们基本没有存款收入，而购房贷款利率却很低。五年期贷款的年利率仅为1%左右，十五年期贷款的年利率也仅为1%左右。只有1.5%左右，所以人们买房的热情高涨，导致近年来房价大幅上涨（德国房价大幅上涨与德国房价大幅上涨有一个数量级）在中国）。

许多德国人对此感到担忧，担心这会导致住房供过于求。然而，最近超过100万难民的到来将在一定程度上抵消这一影响。

2006年以后，德国各州的住房状况出现较大差异：东德部分地区因人口大规模外迁而出现住房过剩，而西德部分地区则因人口流入而出现住房短缺。 。因此，德国改变了联邦政府的住房补贴政策。下放给各州，各州根据自身情况制定住房促进和援助政策。

德国公共住房

由于德国人口老龄化，国家现在正在推动老年友好型住房的建设，或者说对现有住房进行改造，使其适合老年人居住。

我曾随国内某城市代表团考察德国的租赁住房情况。纽伦堡市政厅负责官员向代表团介绍了近期政府资助的住宅建设项目。这是一栋住宅楼，老人和单亲家庭住在一起，邻居之间可以互相照顾。因此，该建筑是无障碍的，并设有公共图书馆、公共厨房和大型公共阳台。

大楼内共有44个单位，其中31个单位由政府补贴，必须出租给符合规定的低收入家庭。而且，该建筑是纽伦堡地区50年来建造的第一座集体住房/住房合作社住房建筑。

纽伦堡WBG城市住房公司的工作人员还带我们参观了WBG公司住宅小区一栋新装修的大楼内的公租房。

整栋住宅楼建于20世纪30年代。当时，每层各门口都有三间住宅。原来的房子太小，不适应需要，所以重新装修，把三栋住宅合为两栋。增加各单元建筑面积，改造时进行节能改造。屋顶增设保温层，外墙保温层采用聚苯乙烯泡沫，厚度120mm，窗户更换为节能玻璃窗。为了提高舒适度，增加了独立支撑的阳台以避免热桥。

德国主要城市公租房价格（欧元），慕尼黑最贵

大家参观了其中一栋即将装修的两室一厅的房子。房屋使用面积约54平米，其中：卫生间6.3平米，厨房6.7平米，门厅4.7平米（算小厅），两间房，一间16.6平米，一间16.5平方米，阳台3.1平方米。住宅基本租金为425.81欧元/月（2011年价格，现在略高），物业和垃圾处理预付款为75.56欧元/月（年底结算），总计低收入家庭每月 501.37 欧元。补贴最高可达54欧元/月。

此外，还有12.16欧元/月的宽带电视网络费，电费和天然气费直接支付给能源公司。由于建筑物隔热良好，供暖成本大大降低。室内已装修完毕，并已粘贴壁纸，但壁纸的颜色则留给住户根据个人喜好自行粉刷。

此外，地下室设有储物空间，地下室设有公共晒衣间，并设有公共自行车停车位。以下是建筑物外部和住宅浴室的照片。

接待中国代表团来访的纽伦堡住房公司两位经理

公租房室内照片

在纽伦堡，刚毕业的硕士工程师的税前收入一般在每月3500欧元左右。收入较低的白领，比如刚开始工作的秘书，一般每月税前收入在1500欧元以上。商店里的营业员工资较低，但一般每月1200欧元以上。

那么，每月501.37欧元的公租房，对于一个大学毕业生家庭来说，租金约占其总收入的1/7。对于一个销售人员来说，算上政府补贴，占他总收入的比例还不到40%。这是基于家庭中只有一个人工作的情况。

如果两个人工作，房租占收入的比例就较低。当然，如果家庭人均收入太低，会有社保补贴，还有更多的住房补贴。对于没有收入的家庭，房租将由政府全额承担，但这已经属于政府补贴的另一类。

影响德国住房政策最重要的因素是控制房价（主要是租金价格），让人们的住房负担不至于太高，这是衡量政府政绩的一个标准。我们很多地方政府只用GDP增长作为治理质量的衡量标准，衡量标准不够全面。维持房地产繁荣已成为维持GDP增长的常用手段，其后果不言而喻。如今，中国城市的大多数住房都是自住的。而出租房屋中，绝大多数是私人出租房屋。住在出租屋里的人缺乏安全感。

希望中国房地产业能够真正健康发展，不排挤实体经济，减轻人民住房负担。