西昌房地产市场调查报告总结：新房成交高，二手房因个税交易火爆

西昌房地产市场调查报告总结：新房成交高，二手房因个税交易火爆

于当下社会之中，报告的用途正变得愈发大，需留意报告在进行写作之际具备一定格式。那么报告究竟该如何去制定方才适宜呢 。如下是小编所整理的房地产市场调查报告，总结西昌房地产市场调查报告，汇编的共7篇，仅供参考，大家一同来瞧瞧吧 。

房地产市场调查报告总结西昌房地产市场调查报告1

引子是，新房的成交，远远地高于了预期，二手房百分之二十的个税出台了，并且成交呈现出火爆的态势。

在20xx年的第一个季度那个时期呀，新房成交量达到了1194套这么个数量，其成交量与预期相比远远高出了许多，跟20xx年第一季度相比较而言呢，成交量增长得十分明显，楼盘采取分多期开盘的那种营销手段，进而使得开盘时的去化率变得极其惊人。因为受到3月1日出台的国五条细则的影响，也就是个人出售房产时要严格依据转让所得的20%来计征个人所得税，结果诸暨3月份的二手房市场交易变得特别火爆，单月成交量达到了842套。（文中所有数据截至3月29日）。

（20xx年第一季度诸暨商品房住宅成交量统计图）

内容摘要：在全新的20xx年头一季度里，新房成交的数量跟同比的20xx年第一季度相比较，有着显著的上涨幅度。通过对于数据展开分析能够发现，诸暨这座城市的房地产市场之中，新房每个月成交的数量都处于300套之上，在第一季度期间总共成交了1194套。句号。

与20xx年第四季度相比，20xx年第一季度新房成交量出现了回落，而和20xx年第一季度相比，却又有明显的涨幅。

每年的1月、2月，春节前后，多数房企正处在对前一年业绩进行总结、为新一年目标予以制订的阶段，开盘以及营销节奏普遍放慢，所以在这个时间段里交易量一般会相对较少，特别是20xx年年底市场整体处于高位，受此影响今年一季度成交环比出现回落是正常情况。

倘若把今年一季度时新房的成交量拿来跟往年同一时期去做比较，那么便不难发觉，今年一季度的成交量相较于去年的成交量而言有着大幅度的提升，和历史同期的最高水准相差并不是很多。总结而言，去年年底出现的市场上升行情实际上依旧在持续当中 。

（第一季度诸暨商品房住宅成交均价走势图）

关键内容如下：在第一季度期间，诸暨地区的商品房住宅，也就是新房，其成交的平均价格，同20xx年相比较而言，呈现出了小幅度的上涨态势。

自1月份起始，诸暨商品房住宅也就是新房的成交均价处于稳步上升态势，环比20xx年第四季度，涨幅并不显著，然而同比20xx年第一季度，成交均价却呈现出明显涨幅，此上涨幅度竟达到了8.6%。

实际上呢，20xx年楼市调控对房价急剧上涨的态势初步予以了控制。然而，20xx年第一季度却出现了显著的涨幅，所以在咱们看来，整个20xx年上半年诸暨房地产市场都会保持量价同比上涨的趋势。从存量方面来瞧，存量虽说依旧处于一个相对较高的位置，可是经过20xx年对库存的消化处理，存量水平已然有明显地降低，从消化周期来讲，伴随库存的减少以及成交额的上升，消化周期相较于20xx年同一时期普遍大幅缩短了。

（20xx年第一季度诸暨二手房成交量走势图）

在3月1日那一天，国五条细则正式出台，其中明确规定，个人出售房产之时，必须严格按照转让所得的20%来计征个人所得税。正因如此，诸暨这个地方在3月份的时候，二手房市场所呈现出的交易状况极为火爆。

20xx年一季度时，诸暨二手房住宅成交了1171套，相较于20xx年一季度成交的293套二手房住宅数目，提高了300%。20xx年四季度期间，诸暨二手房市场成交数量是347套，与20xx年四季度成交量相比，环比上涨了237%。

3月1日，国五条细则出台，之后，住建部部长姜伟新在接受记者采访时强调，“国五条”必须严格执行，他讲，执行之中要是有什么问题再去改，然而一定要严格执行，通过走访诸暨本地的中介得知，此前执行的个人所得税政策划分成几类情况，普通住宅依据房屋成交价的1%计征，非普通住宅依照房屋成交价的2%计征，不过自有住房倘若满5年且是个人唯一住房的能够免征个人所得税。

在细则出台之前的那段短期内，鉴于个税是按照这样的差额来进行征收的，所以在这短期内会促使二手房交易的速度加快，为了能够搭上政策的最后一班车，进而使得二手房交易得以进入到一个暂时的高峰期 。

在租房方面，每一年到过年前后的时候，往往都是房屋租赁呈现淡季的时段，而且呢，因为诸暨教育局新政策开始实施，这进一步造成了房租租赁情况出现减少的状况，年后的租赁市场呀，基本上是以那些因工作需求而去租赁房屋的人作为主要群体的。

20xx年1月，春节渐渐临近，多数房企放缓营销推案步骤，新增供应量环比大幅下滑，不过诸暨成交量仍延续去年底“翘尾”态势，虽环比去年四季度成交量回落，不过同比增长。3月1日国五条细则公布后，二手房交易步入短暂峰值期，诸暨3月二手房市场交易炽热。一手房市场对“国五条”反应略显迟缓，新政对我市一手房市场的作用，或许会在未来时段逐步呈现。

我市存量处于一个位置，这个位置相对较高，不过呢，经过20xx年的去库存消化行为，存量水平出现了明显下降，来看消化周期，随着库存减少以及成交回升，消化周期与20xx年同期比，是大幅缩短了的，普遍地缩短了。

总体来看，20xx年诸暨房地产市场，还真是取得了开门红。至于这波行情会延续到啥时候，我们觉得，要是短期内整个房地产行业政策方面能够维持当下的平稳态势，那么市场需求继续温和地释放应该是基本上确定无疑的 ， 。

房地产市场调查报告总结西昌房地产市场调查报告2

好多年来连续保持看涨态势的高房价，致使住房这个属于生活必需品范畴的东西，变成了好多人眼中看起来可以望到但却无法触及到的奢侈品，房价相关的问题已然成为了人们越来越关注的话题，并且房地产业的发展还关联到整个国民经济的发展，国家政府针对此情况也采取了积极的举措来对房价实施控制。为了知晓当下兰州市房地产市场的供求情形以及消费者的需求定位，我们于20xx年4月25日面向兰州市房地产消费者实施调查，借助问卷调查的形式运用全面普查与重点调查相整合的研究方法，去细致剖析兰州市房地产消费者市场的状况。结果显示兰州市的房价近年上涨速度有所减缓，但每年仍显现出上涨趋势。人们对房地产的要求大体是在价格和质量等方面萌生的顾虑。

近些年来，全国性的房地产过热现象出现了，房地产的价格持续不断攀升，国家政府对这件事极为重视，自20xx年以来，针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系列宏观调控政策，期望能有效抑制房价的上涨，此外，房价影响到城市居民的基本生活保障，购房者对房子的需求一直保持在上涨趋势，这是由于经济的快速发展，城市化水平的发展才带动了房地产业的发展，而房地产业中的暴利又驱使更多的人投身于这一行业 。投资的盲目致使诸多问题出现，这使得社会上涌现出许多问题。鉴于此，我们此次开展针对兰州市本地区房地产需求现状、消费者居住现状以及购房定位情况的问卷调查。此问卷调查之举，源于对房地产估价这门课理论知识的学习，目的在于强化对学科的理解以及方法的应用，进而能对该地区的房地产现状有更深入、更详尽的了解。

凭借采取问卷调查这种方式，针对兰州市城关区居民展开随机调查问答，调查对象年龄处于20至60岁这个范围，总共发放了42份调查问卷，在获取调查结果之后运用excel表 。

把数据予以录入，还要对其展开处理，之后历经严格的复核，最终以图表的形式，具体地去反映出当下兰州市在房地产市场这一方面的情况。

1.居住条件分析

我们能够察觉，在消费者的居住条件里，房改房所占的比例是比较大的，占到了47.5%，其次是自建房，占比为25%，随后是向单位出租，占6%，依据这些情况我们能够得以推出，兰州市消费者的居住条件是以房改房以及自建房主要为主，而那里面房屋较少是商品房，从而这么说来，这明确说明兰州市住房保障的体系算不上完善，是有待于接下来进一步去加强的，。

2.家庭收入分析

从以上数据我们可以看出，兰州市消费者家庭月总收入主要集中到

首先，在2500元至4000元这个范围之内，它占到了被调查者的46.15% ；其次呢，是在1500元至2500元范围，该范围占到了36.92% ；排在第三位的则是以4000元以上为范围，占比为19.23% ；然而，800元至1500元以及额度在800元以下的消费者占比是非常小的。由此，我们能够得出这样的结论，兰州市消费者家庭月总收入水平仍旧是偏低的，所以消费者购房需求无法呈现出旺盛的趋向，也就是居民收入水平与购房能力存在着直接的关联关系，因而在开展房地产开发定价时一定要充分考虑消费者实际家庭收入水平。

3.需要住房面积分析

上述所述之数据，让我们知悉，于消费者的住房面积里头，处在８０ 到 １００平方米这个区间的所占比例是比较大的，为百分之四十五点七一；６０到８０平方米的占比为百分之二十五点七一；１００至１２０平方米的占比是百分之十七点一四；１２０平方米的占比为百分之五点七一。依此我们能够看出，消费者对于住房面积的要求主要集中在８０到１００平方米，开发商于设计住宅面积之际，应当将重心放置在该面积范围之内。

4.居民购房计划分析

依据以上所呈现的数据，我们能够观察到，其中消费者计划暂且不进行房屋购买的所占百分比为46.34%；计划在三年内实施购买行为的所占比例是24.39%；打算在一年内就完成购买的所占份额为19.51%；计划在五年内实现购买的所占比率为9.76%。通过这些呈现的数据，我们能够从中得出这样的结论，即大部分消费者所具备的购买能力以及购买时所展现出的积极性处于不高的状态，鉴于此，开发商应当致力于增强消费者进行购买的积极性 。

5.居民购房目的分析

我们从以上数据能够看出，消费者的购房目的中，72.5%是居住，其中居住1是以已解决生活问题作目的，居住2是以改善生活质量当目的；22.5%是商住两用；5%是升值转卖。由此能够得出，多数消费者购房是为自身以及家人居住，靠出租跟转卖等投资手段去获取利润所占比例不大。

房地产市场调查报告总结西昌房地产市场调查报告3

处于山东半岛中部位置的潍坊市，其南边是依附着沂山的，北边则濒临着渤海，它把山东内陆腹地朝着半岛地区的咽喉给扼守住来，胶济铁路是横贯在潍坊市境东西方向的。东边连接着作为海港名城的青岛、烟台，西边接着工矿重镇淄博、东营，南边又连着临沂、日照，此地的地理位置是具备优越性的。潍坊市是有着南北长188公里情况的，这城市东西宽是164公里，它的总面积是15859平方公里，其中市区面积为1472平方公里。其市域地势呈现出南高北低的态势，南部区域是山区丘陵，中部部分为平原，北部是沿海滩涂，。20xx年，全市出生人员数字为81648人，合法生育的比率达到了97.7%，人口自然增长的比率是4.00‰，性别比例是104.3。依据公安部门进行的统计，全市在20xx年末的时候，总的人口数量是855.3万人，其中并非从事农业相关工作的人口数量为328.3万人。其经济方面所具备的实力，在山东省当中处于第四的位次。

潍坊市在铁路方面，取得了重大进展，在公路方面，取得了重大进展，在机场方面，取得了重大进展，在通信方面，取得了重大进展，在城市供水方面，取得了重大进展，在供气方面，取得了重大进展，在商贸设施建设方面，取得了重大进展公路通车里程达到14万公里全部开通了程控电话和国内外直拨电话电话交换机总容量达到101万市区供水普及率达100%居民生活燃料气化率达90.03%。

现辖的潍坊，有奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区这4个区，还有青州市、诸城市、安丘市、昌邑市、寿光市、高密市这6个县级市（该6市），另外包含临朐县与昌乐县这2个县，进而共有152个乡镇，该潍坊属于地级市，下辖着5个区、2个县并代管6个市，其市中心区有着68万人口 。20xx年，潍坊市生产总值（gdp）是1720.88亿元得以完成。按可比价格，相较于上一年增长了16.5%。其中，第一产业增加值为211.81亿元，增长幅度是0.2%。第二产业增加值是1000.63亿元，增长了20.6%。而在第二产业里，工业增加值为916.51亿元，增长为21.7%。第三产业增加值为508.44亿元，增长了16.1%。一、二、三产业分别拉动gdp增长的百分点是0.03、11.74以及4.73 。常住人口计算下，人均 gdp 达到 19677 元，此为按现行汇率折算约 2520 美元，较上年增长 16.2% ，产业结构调整有新进展，工业在国民经济中主导地位更显著，一、二、三产业比例关系从上年 13.69：56.86：29.45 调整成 12.31：58.15：29.54 。

20xx年的人均gdp达到了17279元，这是按照现行汇率折算为2141美元后的数值，20xx年人均gdp又达到了19677元，此为按现行汇率折算为2520美元后的结果，相比上一年增长了16.2% 。

依据抽样调查情况，20xx年全市城镇居民人均可支配金额为11846元，相较于上一年增长幅度为14.8%，城乡居民收入增长态势显著，其中城镇居民人均消费性支出去年金额是8816.3元，增长比例为15.1%。

中心城区总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”

“一心”，指的是这样一个区域，它是由月河路、北宫街、北海路、健康街所围合而成的，是城市的核心区。

2) “一环”，它是由长松路、玄武街、潍县路、宝通街共同构成的城市快速交通环，是这样的一种情况 标点符号。

3) “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。

4) “一廊”，指的是这样一种生态绿化廊道，它是由白浪河两侧绿化带构成的，它也是由虞河两侧绿化带构成的，并且它还是由两河之间休闲绿地构成的 。

按人口综合预测法，潍坊市中心城市的总人口数量，在20xx年时会达到127万人，到了20xx年又会达到179万人；在人口发展策略这个方面，会施行“合理疏导，朝着中心方向集聚；让企业汇聚在一起，扩充就业；依靠制度给予保障，实现人员的引流与稳定流动；使老年人生活安定，提升人口素质”这样的总体原则。

在近期，也就是从当下开始一直到 20xx 年，全市地域范围内之 GDP 年均增速达成 13%，一直上扬到 20xx 年时，其 GDP 总量攀升至 2400 亿元，全市三次产业所占比例呈现出 10：60：30 的态势；中心城市区域的 GDP 年均增速达成 16%，持续增长直至 20xx 年，其 GDP 总规模达到 800 亿元，在全市所占比重上升至 33%，市区三次产业比例为 9：58：33 。

全市远期的 gdp 年均增速是 9%，到 20xx 年时，全市 gdp 会达到 5700 亿元，全市三产比例为 7 比 61 比 32；对于中心城市，其 gdp 到远期年均增速为 11%，到 20xx 年，中心城市 gdp 规模会达到 2300 亿元，占全市比重为 40%，市区三产结构成 5 比 55 比 40 。

依据《潍坊市土地利用总体规划()》，1997年至20xx年期间，全市所安排的建设用地总规模是93.89km2（即14.08万亩），其中，建设用地占用的耕地面积为47.6km2（也就是7.14万亩），这表明耕地乃是潍坊市建设用地极为重要的供给源头。其中，潍坊市区因经济发展而拉动城市用地增长的特性极为显著，潍坊市中心城区的国民生产总值与城市用地之间展现出较强的正等线性关联，另外，城市新增功能引发的城市用地需求、人口增加致使的城市用地需求也呈现出这般情形。

规划里清晰确定了商业用地约，中心城居住用地运用“一带四团”的布局方式，居住用地人均面积为28.1平方米，占地面积是50.6平方米，工业用地人均占5.1平方米，占地面积达45.2平方千米，仓储用地人均有9.6平方米，占地面积为17.3平方千米。

小结：在过去的近两年时间当中，潍坊市的产业结构以及投资环境得到了进一步的优化，它的年均固定资产投资呈现出增长态势，增长幅度接近三分之一，其中房地产建设投资，特别是住宅建设投资，均是以超过百分之五十的速率在增长，这表明潍坊房地产建设投资市场的发展态势较为健康。潍坊市所处的地理位置是在山东交通的核心地带，这座城市其三面是靠着陆地的，并且它的北面是靠着大海的，该城市终年的四季是分明的，它属于中国范围内比较适宜人类居住的城市当中的一个。

20xx年7月21号、22号

以围绕潍城区为主，奎文区为辅向其城区楼盘展开调研。

面积在50亩以上，建筑面积在10万平以上的楼盘等

了解潍坊市及拟投项目的周边房地产投资环境

单从房地产产品来讲，潍坊房地产市场处在初级阶段，好多产品未曾在市场现身，就当下市场的产品形态与品质而言，无法从根本上化解市场需求，产品升级存在一个过程，从建筑形态方面看，较为简单 。

进行复制这一行为，所借鉴的各类事物实在是太多了。具备个性，拥有标志性的建筑数量依旧是太少了。缺失其自身所独有的文化内涵以及自主创新的能力。经由7月22号那次调查，发觉潍坊市民对东西山墙的房屋并不喜好，对高层也不喜欢。他们喜欢格局呈方正状以及正南正北朝向的房屋。如此一来便致使房地产市场在建筑规划设计方面的产品显得守旧老套，对产品品质的提升起到了束缚作用，单体建筑常常被做成板式样式，整个市场充斥的都是这类产品，毫无错落之感，无法形成良好的视觉效果，并且对社区景观的营造也产生不利影响。当然，在实际操作的进程当中，开发商能够自然而然地进行换位思考，从使用者的那般角度去思索产品研发以及交易的便利性，充分尊重使用者的利益，这般情形对于潍坊房地产行业的成熟起到了特别可观的推动作用。

把市区在售楼盘通过简单统计一下，目前那儿100多个，差不多到处都有，然而却没有精品，其中同质化、同样化的状况极为严重，所有楼盘基本上都是一个样，它们的价格相差也不大，差价主要体现在地段的差别上面。当下市场里缺少两极类型的产品：其一，是最差的那种。属于低档房，并非说品质低到很糟糕，而是价格得足够低。得能让单位职工以及农民买得起。其二，是最好的那种。自然是讲品质、配套、房型还有房价俱要优质且价格较高。地段反倒不是主要的问题。奎文区有一个楼盘，在目前潍坊市场上算是比较高档的，它叫玫瑰园。12万平方米建筑面积，包含小高层与高层，6层有卖到4200元每平方米。不过销量通常，一方面主要是规模不够庞大，另一方面众多配套难以跟上。主打巴厘岛风情的精致景观设计作为楼盘卖点输出给潍坊，然而并无冲击力度。潍坊城市各处绿化都相当出色，并且容易打造绿化氛围，满眼皆是林荫遮蔽，大片芳草萋萋的景象。

任何行业要发展，最根本的是需求得存在，就当前而言，潍坊住宅的需求具备刚性，并且存在着很大的量 。

城区当前有居民108万人，这属于潜在需求范畴，到20xx年时，因城市化水平提升，经有关部门分析，潍坊城区居民会增至130万人，处在这期间，存在22万人有住房问题待解决，按照人均30来计算，所需的住宅面积就得是660万 。

假定存在现有居民改善住房的需求，其中只有占城市家庭比例为10%的那些家庭，考虑到要改善住房条件，并且这部分家庭中的每个家庭仅仅只想增加20平米的住房面积，那么在潍坊，占城市家庭比例10%的家庭数量是30000户，针对这些家庭而言，其改善住房的需求面积是60平米。

潍坊城市房屋拆迁，因城市改造力度加大，正处于快速发展阶段。未来一段时间里，鉴于基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量会依旧保持较大规模，进而形成对房地产的巨大需求。

总体来说潍坊市房地产未来几年的发展仍将是平稳上升的。

奎文、潍城、高新中心区在20xx年时，住宅的均价已然达到了3000元/平米，其中最高的已然达到了3500元/平米。从区域市场房价这方面来看，则奎文区是房价领跑者，潍城区房价相对而言要低一些，不过均价也达到了2800元/平米。给我的那种感觉是潍坊的房产是较为实在的，盖的是什么样的就售卖什么样的，没有噱头，缺少那种锦上添花的事物，就如同去农民的菜园子里购买青菜一样，货真价实自然是没有泡沫和水分的，房价是合理的。当前潍坊市区房地产市场总体状况是健康的。在今年以及往后的一个时间段之内，市区的房价依旧是不会呈现出下降的情况，房价保持稳定并且还有所上升的这种基本态势依旧是不会发生改变的。

市房管局对市区89家房地产开发企业今年以来投资、开发建设以及销售等情况展开调查，其调查数据显示，今年上半年，市区房地产开发投资完成了44.3亿元，与去年同期相比增长了44.6%，不过增幅相较于去年同期有所降低。于此之中，商品住房所达成的投资额为34.7亿元，与去年同期相较增长幅度达34.6% ；商品房正处于施工状态的面积是345.5万平方米，相较于去年同期增长比例为82.6 % ，其中，商品住房施工面积为252.4万平方米，同比所增长的比例是80.1% ；商品房开始新进行开工的面积数为109.1万平方米，相较去年同期增长了19.95% ，其中，新开工的住房面积为95.95万平方米，同比增长数是26.06% ；依据相关统计数据，总共被批准的商品房预售面积是161.73万平方米，同比增长幅度为61.7% ；完成初始登记的面积为141.43万平方米，同比增长比例是24.09% ；完成商品房进行买卖的面积变为59.67万平方米，同比增长比例为1.09% ；多层80至100平方米、高层100至120平方米这种类型的住房户型已然成为了市场的主流 ；商品房空置超过三年以上的面积仅仅只有5.1万平方米，房地产市场朝着进一步健康理性的方向发展。

预计在往后的相当一段时间之内，要是国家那种从紧而为的金融方面政策以及与之紧密相连的货币政策不存在较大变动的情况下，伴随市场那些主体整合后所产生的效应更为明显地展现出来，房地产投资的增长幅度就会泛起回落的态势，然而回落的幅度并不会极大。根据经过调查而后予以统计出来的情况，在上半年这个阶段里，市区新建完成用于商品售卖住房的平均价格向一同比拟增长了2.2%，相较于去年同期增长的幅度回落了1.3个百分点。

价格出现上涨，这是一种体现，它是内因和外因这两种因素综合作用 。在内因这一方面，主要是因为成本得以增加，这必然就会致使价格上升起来。首先，是土地成本产生了加价，土地施行招拍挂制度，这直接间扩大了开发企业取得土地的成本。其次在于建筑成本也增加，近几年来，钢材、建材价格急剧飞速大幅上涨，人工成本显著明显较大提高了，特別特别是在今年以来，据估算，钢材 上升了差不多约50 - 60%，混凝土价格上涨了大概约30%，水泥价格上扬了大约约50%，人工成本上涨了整整高达1 - 2倍之巨，各种各样的配套费用也都有了大幅度的极大提高。与此同时，新型建筑材料被运用，小区环境得以营造，配套设施趋向完善，此类种种也都会促使房价出现上涨。从外因来讲，是住房消费呈现出增长态势。主要存在这样一些原因，其一，城镇居民数量增多，流动人口数量也增多，商品住房的需求量持续增大；其二，城市建设力度有所加大，因房屋被拆迁而需要购房的居民数量较多；其三，社会各类群体的收入水平有所提高，购买力相应增强。

各项统计数据表明，潍坊市的房屋售卖价格，虽说一直处于持续攀升状态，然而绝难出现大幅急剧涨跌现象。整个房地产市场的房价，大体上处于恰当合宜情形，并不存在价格超标的所谓虚高一说，更没有房地产泡沫一事。在往后一段时长范围以内，房屋售卖价格决然不会出现下探情形，总归维持且稳固呈现有小幅稳健上扬的状态绝不会被改变，只是价格上扬幅度定会显现出减缓态势 。

房地产市场调查报告总结西昌房地产市场调查报告4

(一)房地产市场发展形势分析

近年来，县委、县政府贯彻落实“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策，在此情况下，全县城镇建设步伐持续加大，房地产业从小到大历经发展，由弱变强逐步壮大。于保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，且房地产价格基本稳定的态势之中，全县房地产市场展现出快速运行的良好态状，房地产开发投资，开发项目施工及竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资与消费为拉动我县经济增长以及社会发展作出了重要的贡献 。从起始到现在这个阶段，我县有着房地产开发资质的企业数量达成了17家这个数目，在“十五”时期当中，那里房地产开发进行投资，累计达成了6.3亿元金额，接着建设了花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等形成一定规模的小区，为8处之多，于此期间内开发了商品住宅，数量是6200套，面积是56万平方米。房地产业以快速的态势发展，极大地提升了居民居住的生活水平，给我县经济得到增长注入了崭新的活力。

当前，我县的房地产业正处于一个所处状态相对平稳的发展阶段时期，各种各样各类型的楼盘其销售状况情况呈现良好态势。就建筑类型这个方面而言，已经建成的以及有待建设的楼房主要是以砖混结构作为主体为主，而框架结构的楼房在其中所占的比重呈现出一种逐步渐渐上升的趋势；楼盘的品质在持续不断地得到提升，居民的居住环境也在一天比一天日益得到改善。自xx年开始以来，在房地产市场呈现出供给和需求两个方面都很旺盛两旺的情形状况的时候同时，我县房地产进行开发所打造的楼盘其中的品质得到了持续性不间断的提升，购买房屋的住户居民他们的居住环境一天比一天日益得到改善的越来越好。住宅小区的环境以及品位不停止不断地在提高提升的情况下同时也加大增强了居民对于住房消费的吸引力度吸引力。在消费结构这一方面，大面积楼房主要是以100平方米以上的为主，90至100平方米的小户型销售情形良好，不过数量较少，仅仅占到年度开发量的25%左右。

从总体方面来看，xx年的时候，我县房地产需求增长的速度将会比xx年低，房地产的供求形势会进一步获得改善，房地产价格的涨势将会朝着相对稳定的方向发展。今年开始以来，伴随国家抑制房地产非合理需求的力度有所增强，增加中低价位普通商品住房等调控措施得以实现以及二级市场出现了扩大，我县房地产市场供求形势以及房地产市场结构将会进一步被改善。外来经商务工人员、乡镇机关工作者以及刚参加工作的大中专毕业生构成为主要消费群体，且为购房主力军，个体从业者、私企老板以及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求的增加，也是同时存在的情况，商品房购买对象其中呈现主体特征就是以个人购买为主，投资商尚未大量出现的状况，房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何，特别是个人购房比例，以及要看投资性购房的比例 。xx年，就购房者购房动机而言，在我县城区购房者里，购房用于自身居住之人的占比达93%，以投资为目的的占7%，而纯粹出于投机炒作目的购房的占比还不到2%，这表明我县整个房地产市场并未出现众多投机者，整个销售市场处于正常自然销售状态。

房屋价格，预计在较旺的实际需求的支撑之下，将会继续上涨，涨幅在经历了xx年爆发性增长以后，将会趋向平稳，全年增长速度预计会小于xx年水平，xx年全县普通商品住宅平均销售价格是1280元/m2，同比上涨6.5% 。由于土地价格上涨，建筑“三材”价格上涨，另有小高层商品房投放量增加，还有商品房配套设施提高，以及环境建设档次提高，这些因素带来影响，xx年全县商品房平均售价涨幅同上年基本保持持平状态，不过市场供给与需求同步实现增长，商品房价格与商品住房价值基本相契合，价格与价值之间并未构成较大的炒作空间。我县当下的房地产市场整体上并未呈现出“泡沫”，而且还具备相当的发展空间。

xx年，全县房地产开发完成投资2.05亿元，该投资相较上一年增长了19.8%。房地产开发投资在全县全社会固定资产投资里所占比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长了4.5个百分点；其对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已逐渐发展成我县国民经济的关键支柱产业。与此同时，房地产业为地方政府开拓了财源，每年对地方财政收入的贡献率超出了6%。拉动了社会整体消费的增长。某个年份，房地产领域所获取的销售收入是一点三亿元，依据拉动消费的那个系数一点四来做计算，使得拉动其他方面的消费额度达到一点八二亿元，这两项加起来总共达到三点一二亿元，与此同时给社会增添的就业岗位在五千个以上有剩余。

(二)房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应的结构存在不合理之处，中高档住房的供应量过多，中低价位的普通商品房供应较少，90平方米左右的普通商品房供应量不到三成，处于严重供不应求的状态，因为近年来我县商品房价格上涨速度较快，然而居民实际收入的增幅远远赶不上房价的涨幅，致使广大低收入群体只能无奈叹息，期望能多推出经济适用房以及小户型楼房，从而满足部分弱势群体的购房需求 。

2、房地产市场的监管力度欠缺，房地产市场信息系统涵盖范围广，有商品房预售与销售，还有二手房转让，以及房屋权属登记，房屋租赁备案，开发项目立项工作，土地出让，开发经营许可，规划许可，建设许可，开发建设相应条件与施工许可，房地产信贷涵盖其中。房地产业涉及十多个税种，这些税种由国税、地税以及财政部门分别进行征收，其计税方式繁杂无比，由此产生的征管难度极大。创建房地产信息系统，其一，可优秀地处理开发企业跟购房者、管理者之间信息不对称情形，增添透明度，给政府以及有关部门开展监测市场运行的动态变动予以凭据，有益于调控市场，规范交易行为，达成房地产市场监督科学化；其二，以房地产交易中心当作平台，凭借房地产信息，达成信息共享，经由部门协作、环节把控，推进房地产税收征管精细化管理，达成“先缴税、后办证”的要求，进而促进税收征管科学化。我县那儿，房地产信息系统还没建起来，有关部门之间，信息沟通、资源共享的机制还没形成，这就不利于及时又便捷地对市场做监测分析，与此同时，还造成了市场信息不对称，透明度也不高，这不利于合理地引导房地产投资以及消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作得要强化，房产管理体制没理顺，致使产权、产籍存在多头管理情况，市区、县城、乡镇房产处于分治状态。依据建设部建房（1997）173号文以及省建设厅鲁建房发（1997）239号文中《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》规定，一个县仅能有一个发证机关，而且所颁发的房产证需是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制的。处于县城规划区之外的各个乡镇，以及村街之间的房产，尤其是各乡镇驻地的企业房产，由于没办法办理全国统一的房产证，故而无法办理房产抵押贷款以及过户等相关手续，这对企业以及社会经济的发展是不利的。这种情况不但导致了工作过程中的扯皮现象出现，损害了群众的利益，还致使国家税费出现了流失 。

4、部分开发商有着这样的思想，重视商品房的建设，轻视配套设施建设，而且这种思想还十分严重。有相当多的项目，配套设施水平低，配套并不完善，开发项目的整体功能差，这使得消费者感到使用不方便，还给社会带来一些隐患。就比如说绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施，多数小区没有，或是根本达不到设计要求。

5、有待解决违规开发遗留的历史问题。在以前旧村改造以及部分企事业单位自建房进程里，除了给本村居民和本单位职工还建住房之外，也对外售卖了诸多手续尚不完备的房屋，驻城村街当中也存在个别住户于建房之际少批多建，还把多建的住房违规予以出售，这些存在违规情况的开发行为致使房地产税费出现流失以及产生不公平的市场竞争状况，给商品房市场带来极大冲击，也致使大量房屋由于手续不完备而无法确权以及上市展开交易流通，对房地产市场的健康发展以及社会的稳定造成影响 。

推动普通商品房建造，着手推行安居工程（涵盖经济适用房以及廉租房），对住房的供应结构予以调整。经济适用住房所指的是，其土地由国家进行划拨，各类税费减半收取，出售价格执行政府定价，按照保本微利的原则来确定，主要是面向社会当中的中低收入家庭予以出售，是具备保障性质的政策性商品住房。我县截止到目前尚未开发经济适用住房。在xx年11月的时候，由县房管局进行牵头，统计局、民政局等6个部门参与并组织了一回低保家庭住房状况的调查。我县低保家庭户主情况如何呢，结果揭晓，其中属于“三无”的，属于下岗人员的，属于失业人员的，这三类加起来，统计表明约占97% ，而低保家庭里面，属于无房户的，大概是三分之一 ，有住房的那一众用户里，住房平均的建筑面积小于45平方米的，约占二分之一 ，不仅仅这样，而且大多这些住房的设施是不全的 。所以呀，实施经济适用房工程以及廉租房工程，这对于广大中低收入者来说，是刻不容缓的迫切需求，可这对于政府来讲，也是责无旁贷义不容辞的责任 。还有，国办发【xx】37号文件已然作出要求，从xx年6月1日开始，但凡属于新审批的情况，以及新开工的商品住房建设，其中套型建筑面积在90平方米以下的住房，这里面含经济适用房，其面积所占的比重，必定要达到开发建设总面积的70%以上。

首先，要注重规划，加快步伐，把城中村改造工作做好。其次，城中村改造可是加快我县城市化进程很重要的举措。然后，依据我县旧城的状况，待开发的区域数量不少，前景表现良好，所以加快旧城改建工作那是大势所趋，势在必行的。再者，要把建设“临沂卫星城”当作战略目标，坚持新区开发与旧城改造相互结合，正确处理经营城市跟旧城改造的关系，持续大力推进旧城区改造工作，争取在未来五年内，让县城规划区的危陋棚户区和“贫民窟”住房基本消除掉 。极其严格地管控企事业单位开展自建自用以及零星进行插建性的开发行为，转变以往那种进行局部式改造、采取见缝插针方式的做法，施行地段方面的开发和与之周边环境达成相协调状态的开发模式，针对那些对城市道路景观造成影响的危旧平房实施大面积的拆迁举措。依据将经济效益、环境效益、社会效益实现相统一的原则，展开统一规划，进行合理布局，开展综合开发，实施配套建设。坚决持续以成区连片的方式进行开发，开发一片区域，配套完善一片区域，使之更为完善一片区域，宁可不求数量而保证质量。提出建议，让县政府组建旧城改造领导小组，该领导小组由县政府分管领导来负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位的负责人作为成员。旧城改造项目推行挂牌公示制度。旧城改造时，拆迁安置补偿费、承担的城市市政公用设施建设费用能够按照实际情况从该土地使用权出让金里获得补偿。要开展好“模拟拆迁”，什么是“模拟拆迁”呢。就是先去做被拆迁人的思想工作，处理并且解决好拆迁工作当中的相关问题。之后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议。

3、对于机关企事业单位自建住房要进行严格控制，为了满足职工住房需求，借助市场来改善住房条件，临沭县人民政府所下发的沭政发 43 号文里规定：“自 1999 年 1 月 1 日起，停止单位自行开展住房建设，有住房需求的统一到县政府的住宅小区去购买。”鲁政发 22 号文件又再次规定：“从意见下发之日起(xx、3、22)，各级党政机关以及事业单位一律停止单位的建房行为，鼓励机关、企事业单位职工进行投资置业，依靠市场来改善住房条件。”。最近，建设部，与监察部、国土资源部联合下发了建住房196号文件，也就是《关于制止违规集资合作建房的通知》，该通知再次着重强调，自本通知下发的那个特定日期开始，一概停止审批党政机关集资合作建房项目，严格禁止党政机关凭借职权或者其带来的影响，借助任何名义、运用任何方式去搞集资合作建房，并且杜绝超标准为本单位职工谋取住房利益，所以，机关单位住房改造要走上法制化、正规化的轨道。需确立“要住房，找市场”这样的观念，防止新出现的住房实物分配情况，杜绝“委托代建”这种现象，杜绝“定向开发”等呈现出的变相福利分房状况。

4、强化农村房屋权属登记工作，构建城乡一体的房屋权属登记以及档案管理制度。杜绝其他部门发放没有法律效力的房产证，以此维护正常的房地产市场秩序。

5、提高产业的整个水准与实力。于行业里面要确立当下的房地产经营观念，整体提高本县房地产企业的全面实力与水准，这是推进本县房地产业迅速健康发展的关键所在。其一，要着重塑造房地产企业的“母舰”。得经由重组、兼并、控股、引外靠优等途径，尽快打造出对中小企业能够产生带动作用的“航母”型企业，提升企业整体素养，增强生存跟发展能力，提高综合竞争力。其二，要着重塑造品牌。房地产企业需尽快去适应市场需求发生的变化，实施精品带动的这个战略，以此来提高信誉，进而建立品牌，最终扩大市场；其三是要重视物业管理，充分运用房地产开发与物业管理所存在的“情侣效应”，达成房地产开发与物业管理相互促进、彼此互动；其四是要注重企业诚信以及经济伦理；倡导房地产开发商搭建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展过程中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便以及环保等各个方面优良的产品 。

6、各部门要强化协调沟通从而做好拆迁工作。近些年来，城市房屋拆迁成了社会的热点难点问题。虽说城市拆迁工作这本是关乎加快发展经济以及造福于民的好事，然而在实际工作当中，因涉及各个方面的利害关系，尤其是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，使得拆迁工作变得极为复杂，还出现了一些新情况、新问题。若在我局开展整理拆迁档案工作期间发现，存在这样的情况，即有的房产已然被拆除，然而却并未到我局去办理拆迁方面的注销或者变更登记等一系列相关手续，这就导致出现了一宗土地却有着两套房产证的状况，在权属方面极易产生纠纷，对于房产档案的管理而言是极为不利的，进而致使有关问题很难能及时且妥善地得到解决。依据国务院以及山东省所颁布的《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等相关的各个部门理应按照各自所承担的职责，共同协作把城市房屋拆迁管理工作做好，以此让上述那些问题能够得到妥善的解决，是这样没错的。

七、加速房地产交易大厅构建进程，加强市场监督管理力度。我局乃基于已然建成的房地产交易中心状况，进而做出整改举措，促使进一步迈向新层面，提升效率至更高水准，着手打造切实具有真正意义的“一站式”服务大厅，每一个科室都安排有一名工作人员入驻至该大厅之内，民众只需踏入一侧门，领取单一的一份表格，便能够顺利办理完成全部的手续流程。与此同时，现所在交易大厅的门口位置，陈列设置有各个开发公司的详细简介内容，及其年度开发量的具体数据情况，还有楼盘的详尽介绍说明，以及联系电话等多方面信息所汇聚而成的宣传图板，由此而促成成就了一个类似“房产小超市”的局面态势，这一格局态势不仅极大地方便了广大人民群众，而且也有效地对各个开发公司进行了宣传推广活动，完全可以说是达成了一举两得的良好成效局面，实现了双赢之结果。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

房地产市场调查报告总结西昌房地产市场调查报告5

第一部分：投资环境分析

1、济南自然环境及人口概况

济南市南边靠着泰山，北边跨越黄河，处在鲁中南低山丘陵跟鲁西北冲积平原的交接部位上，地势是南边高北边低，地形能够分成三带，一是北部临黄带，二是中部山前平原带，三是南部丘陵山区带，济南境内的河流主要有黄河、小清河这两大水系，湖泊有大明湖、白云湖等 。

山东省，中国东部沿海那座经济大省，它的省会是济南，济南是全省政治中心，是全省经济中心，是全省文化中心，是全省科技中心，是全省教育中心，是全省金融中心，并且它也还是国家批准的副省级城市呀，同时是沿海开放城市，济南市的总面积达到了八千一百七十七平方公里，其中市区面积是三千二百五十七平方公里 。

济南有着悠长的历史，它可是被国务院公布出来的历史文化名城，济南的风景十分秀丽，并且其泉水数量众多，因而被人们誉为“泉城”，济南的市树是柳树，济南的市花是荷花。

2、济南经济状况分析

(1)宏观经济概况

在2004年的时候，济南市达成了地区生产总值1618.9亿元，呈现出增长15.6%的态势，其综合经济实力始终在全省前面，是全省关键的综合性产业城市，第一产业达成了增加值118.7亿元，增长幅度为7.8%，第二产业达成了增加值742.4亿元，增长了19.8%，第三产业达成了增加值757.8亿元，增长了13.0% 。

(2)银行存款余额概况

济南市属于中国九大金融区当中的一个，其金融机构的门类是齐全的，并且运营状况良好。到了2004年年底的时候，全市范围内各类银行金融机构的存款余额为2991亿元，与年初相比较增长了22.1%，全市的贷款余额为2830亿元，增长幅度是10.8%。

(3)济南市民收入及消费概况

二零零四年，城市市区有着非农业身份的居民，其人均可支配收入是一万二千零五元，增长了百分之九点零；人均消费性支出八千五百八十一元，增长了百分之二点二。农民人均纯收入四千一百一十六元，增长了百分之十三点七；人均生活费支出二千五百四十三元，增长了百分之九点八。城乡居民间的消费结构产生了比较大的变化，使得生活质量得以提高。城市居民在消费方面更加注重消费质量，休闲娱乐享受型的消费发展速度很快，人均休闲娱乐等服务支出八百元，增长了百分之十九点七，在消费性支出里所占的比重为百分之九点三，提高了一点三个百分点。城市当中，人均住宅使用面积达到了19.5平方米，相较于上一年年末，增加了0.65平方米，农村居民方面，人均生活用房面积为32.9平方米，增加了0.4平方米。

(4)固定资产投资概况

2005年，济南全年全社会固定资产投资为856.9亿元，呈现出增长31.6%的态势。在全社会固定资产涵盖的投资范畴里，城镇及以上单位投入的资金是724.4亿元，此种投入呈现增长32.3%的状况；农村投资的金额为132.6 亿元，增长幅度达到44.0%。房地产开发实施的投资是121.1亿元，增长比例为9.9%，其中：用于住宅的投资有96.2亿元，增长比例是10.1%，该住宅投资占据房地产开发投资的比例为79.4%。

(5)建筑业

2005年，全市存在753家具有新资质等级的建筑业企业，共计完成增加值93.3亿元，呈现了10.4%的增长态势，实现利税22亿元，增长幅度为8.6%，全员劳动生产率（按照当年价全社会增加值进行计算）达到13.03万元/人，房屋施工面积为3448万平方米，房屋竣工面积是1216万平方米，其中住宅面积为732万平方米 。

2006年第一季度，全市建筑业开端态势平整，全市具备资质的建筑业企业总共达成总产值48.2亿元，与去年同期相比增长了7.8%。当中，国有以及国有控股企业达成建筑业总产值31.5亿元，相较于去年同期增长1.1%；非国有以及国有控股企业达成16.7亿元，增长了19.3%。

一季度的时候，房屋建筑有着施工面积为2026.2万平方米，此面积相较于去年同期增长了13.2%。当中，新开工的面积是376.2万平方米，和去年同期相比增长了34.7%。

第一季度，达成竣工产值十四点六亿元，较去年同一时期增长三十三点九个百分点，房屋建筑竣工面积三十九万四千平方米，和去年保持一致。

综合以上五方面，济南经济状况，作以下几点分析：

(1)2005年，济南市国内生产总值水平在全国城市中位列第21位，其增势强劲，第三产业增幅显著。依据《济南市总体规划文本》所示，到2010年，三次产业的结构比例调整为5:45:50，这会对第三产业中的房地产起到良好的促进作用。

首先，从居民银行储蓄方面来看，再对于家庭月收入进行分析，接着考虑人均住宅面积，通过这些方面综合分析得出，济南市商品房市场需求潜力较大。有相关数据能够证明，在2005年的时候，济南市人均可支配收入为12310元，于此，在全国15个副省级城市当中，其排名处于第6、7的位置，而在山东省17个城市里面，济南市排在第二位，相对购买力水平处于中高程度。在2005年的时候，家庭年收入区间当中，是3至5万元的数量最多，其比例为44%，其次呢，是3万元以下的家庭，比例是29%，收入处于6至10万元之间的潜在购房者所占的比例为22%，10万元以上的潜在购房群体所占的比例仅仅只有4%。家庭收入乃是决定市场吸纳量的重要因素，以上所呈现的收入特征，预示着未来期间，低价位市场的需求量依旧是比较大的，中价位市场的需求会逐步变成主流。

（3）济南，它是一座存在着“畸形”消费情况的城市，在这座城市里，贫富之间的差距是十分巨大的，且公款消费这种现象显著严重。

房地产投资，在结束了04年的快速增长态势之后，紧接着在05年经历了低幅调整阶段，当下已然走上并正成为热点 。

在跟当地同行的接触当中，察觉到一件事儿，济南有一部分已经“先富”起来的人士，已然开始了第二次或者多次的购房行为。

3、济南市城市发展规划

(1)中心城区总体布局。

主城区，以及王舍人、贤文、大金、党家这四个外围组团，共同构成了中心城区。

主城区，它身担全市行政中心之责，又是金融汇聚之地，还是商贸繁荣之所，更是文化深厚之处，亦是科教发展要域，更是居住集中区域呐，它被划分成核心区，以及11个功能各有不同侧重的片区哟。

核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。

白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区。

无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区。

文东为科研文教片区。

千佛山为风景旅游片区。

王舍人组团地处中心城区的最东侧位置，被规划成独立的工业区，着重从事冶金、石化以及轻工工业的发展 。

c、贤文组团处在主城区跟王舍人组团的中间地带，它是以济南开发区新区作为主体而构成的。它着重发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。